二、多项选择题

　　1.根据《企业会计准则——投资性房地产》，下列项目属于投资性房地产的有【AC】。

　　A.已出租的建筑物

　　B.持有并准备增值后转让的空置建筑物

　　C.已出租的土地使用权

　　D.持有并准备增值后转让的闲置土地使用权

　　【答案解析】:投资性房地产核算的范围：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　2.下列各项中关于投资性房地产的转换日的说法正确的有【ACD】。

　　A.土地使用权停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日

　　B.作为存货的房地产改为出租，其转换日为收到第一笔租金时为开始日

　　C.作为自用的建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

　　D.闲置的建筑物用于出租，其转换日为董事会明确作出书面决议用于出租的当天

　　【答案解析】:将存货的房地产转换为投资性房地产，转换日为租赁期开始日，即用于对外出租的当天。

　　3.下列情况下，企业不能将其作为投资性房地产的有【ABCD】。

　　A.房地产开发企业正在开发的商品房

　　B.房地产开发企业作为存货的房地产

　　C.房地产开发企业将其建筑物用于出租，并为承租人提供相关辅助服务是重大的

　　D.企业将租来的厂房转租给另一个企业

　　【答案解析】:企业将开发的商品房即存货转为对外出租，作为投资性房地产核算;将自用的土地使用权停止自用改为出租时，作为投资性房地产核算。房地产开发企业将其建筑物用于出租，并为承租人提供相关辅助服务是不重大的，作为投资性房地产核算;用于出租的房地产必须是企业拥有所有权的资房产，不能为租来的房产。

　　4.下列各项中，影响企业当期损益的有【ABCD】。

　　A.企业每年的租金收入

　　B.采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值高于或低于账面价值

　　C.交易性金融资产期末公允价值低于账面价值

　　D.将自用的土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值低于账面价值

　　【答案解析】:每年的租金收入计入其他业务收入，影响当期损益。

　　5.下列各项中，影响资本公积的有【ABC】。

　　A.企业将自用的土地使用权停止自用转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值

　　B.直接计入所有者权益的利得和损失

　　C.可供出售金融资产期末公允价值高于账面价值

　　D.存在减值迹象的持有至到期投资，减值迹象消失，转回计提的减值损失

　　【答案解析】:存在减值迹象的持有至到期投资，减值迹象消失，转回计提的减值损失时，通过“资产减值损失”。

　　6.下列各项中，不属于投资性房地产的有【ABC】。

　　A.房地产企业拥有的闲置土地使用权

　　B.房地产开发企业拥有的存货

　　C.持有并准备增值后转让的空置建筑物

　　D.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　【答案解析】:投资性房地产核算的范围：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　7.下列关于投资性房地产的入账价值的说法中，正确的有【BC】。

　　A.外购的投资性房地产，其入账价值仅为购买价款

　　B.外购的投资性房地产的入账价值为其成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该项资产的其他费用

　　C.外购的投资性房地产，其入账价值要包括直接相关税费

　　D.自行建造的投资性房地产，其入账价值包括达到使用状态后的支出

　　【答案解析】:外购的投资性房地产的入账价值为其成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该项资产的其他费用;自行建造的投资性房地产的入账价值为其成本，由建造该项投资性房地产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

　　8.下列各项中，关于投资性房地产的说法中错误的有【ABCD】。

　　A.采用成本模式计量的投资性房地产，需要计提折旧或摊销，存在减值迹象的不需要计提减值准备

　　B.采用公允价值模式计量投资性房地产，公允价值变动计入资本公积

　　C.采用成本模式计量的投资性房地产，公允价值的变动对其账面价值产生影响

　　D.房地产企业对其投资性房地产只能采用成本模式计量

　　【答案解析】:采用成本模式计量的投资性房地产，需要计提折旧或摊销，存在减值迹象的需要计提减值准备;采用公允价值模模式计量的投资性房地产，公允价值变动计入当期损益;采用成本模式计量的投资性房地产，公允价值的变动对其账面价值没有影响;投资性房地产企业对其投资性房地产可以采用成本模式计量，也可以采用公允价值模式计量，但是只能采用一种模式计量。

　　9.关于投资性房地产后续计量的说法中错误的有【ABCD】。

　　A.企业只能采用公允价值模式进行后续计量

　　B.企业能同时采用两种模式对其投资性房地产进行后续计量

　　C.房地产企业可以从成本模式转换为公允价值模式，也可以从公允价值模式转换为成本模式

　　D.投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式是会计估计变更

　　【答案解析】:房地产企业只能采用一种模式进行后续计量，可以是成本模式，也可以是公允价值模式;投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更;投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式之后，不得从公允价值模式转换为成本模式。

　　10.企业将自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，下列说法中正确的有【BCD】。

　　A.自用的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日投资性房地产按照公允价值入账

　　B.自用的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日自用房地产存在折旧或摊销的，要转入投资性房地产累计折旧(摊销)

　　C.自用的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日自用房地产存在减值准备的，要转入投资性房地产减值准备

　　D.自用的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日“投资性房地产“科目按照自用房地产的原值入账

　　【答案解析】:自用的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日“投资性房地产”科目按照自用房地产的原值入账，同时在转换日存在折旧或摊销的，要转入投资性房地产累计折旧(摊销)，转换日存在减值准备的，要转入投资性房地产减值准备。

　　11.下列说中正确的有【CD】。

　　A.投资性房地产企业拥有的空置建筑物作为投资性房地产核算

　　B.企业将空置建筑物用于出租，转换日为租赁期开始日

　　C.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日投资性房地产的公允价值低于其账面价值的差额计入当期损益

　　D.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日投资性房地产的公允价值大于其账面价值的差额计入资本公积

　　【答案解析】:投资性房地产企业将空置建筑物用于出租，转换日为董事会作出书面决议用于出租的当天。

　　12.投资性房地产计量模式的改变，下列说法中正确的有【AD】。

　　A.成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更

　　B.企业对投资性房地产只能采用公允价值模式进行计量

　　C.企业对投资性房地产同时可以采用公允价值计量也可以采用成本模式计量

　　D.成本模式转换为公允价值模式后，不得从公允价值转换为成本模式

　　【答案解析】:企业对投资性房地产只能采用一种模式进行计量;投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更;已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。

　　13.下列各项中，影响企业当期损益的有【ACD】。

　　A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，资产负债表日的公允价值变动

　　B.可供出售金融资产期末公允价值低于账面价值

　　C.交易性金融资产期末公允价值低于账面价值

　　D.将自用的土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值低于账面价值

　　【答案解析】:将自用的土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值低于账面价值的差额计入当期损益。

　　14.下列关于投资性房地产的处置，说法中正确的有【AB】。

　　A.投资性房地产处置时，处置收入计入其他业务收入

　　B.投资性房地产处置时，相关税费计入营业税金及附加

　　C.采用成本模式计量的投资性房地产处置时，把投资性房地产的账面余额转入其他业务成本

　　D.采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，不需要把公允价值变动损益结转

　　【答案解析】:采用成本模式计量的投资性房地产处置时，把投资性房地产的账面价值转入其他业务成本;采用公允价值计量的投资性房地产处置时，需要把公允价值变动损益结转。

　　15.下列各项中，不影响资本公积的有【BCD】。

　　A.企业将自用的土地使用权停止自用转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值

　　B.存货跌价准备的转回

　　C.交易性金融资产期末公允价值低于账面价值

　　D.存在减值迹象的长期股权投资，减值迹象消失，期末公允价值高于账面价值，转回计提的减值损失，通过损益科目转回

　　【答案解析】:存在减值迹象的长期股权投资，减值准备一经计提，不得转回。

　　三、判断题

　　1.投资性房地产只能采用一种模式进行计量。【对】

　　2.投资性房地产从成本模式变为公允价值模式属于会计估计变更。【错】

　　【答案解析】:投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式属于会计政策变更。

　　3.投资性房地产处置时，取得收入计入其他业务收入。【对】

　　4.房地产开发企业拥有的空置建筑物作为投资性房地产核算。【错】

　　【答案解析】:房地产开发企业拥有的空置建筑物不能作为投资性房地产核算，只有当企业做出书面决议用于出租时，从作出决议的当天就要作为投资性房地产核算。

　　5.企业决定将空置建筑物用于出租，作为投资性房地产核算的日期为租赁期开始日。【错】

　　【答案解析】:企业决定将空置建筑物用于出租，作为投资性房地产核算的日期为企业做出书面决议用于出租的当天。

　　6.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入资本公积。【对】

　　7.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入当期损益。【错】

　　【答案解析】:企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入资本公积。

　　8.企业将自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，“投资性房地产”科目按照转换前的自用房地产的原值入账。【对】

　　9.投资性房地产企业持有的准备增值后转让的闲置土地使用权，作为投资性房地产核算。【错】

　　【答案解析】:投资性房地产企业持有的准备增值后转让的土地使用权，作为投资性房地产核算。

　　10.采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，若在转换日存在资本公积的，资本公积要转入投资收益。【错】

　　【答案解析】:采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，若在原转换日存在资本公积的，资本公积要冲减其他业务成本。

　　四、计算分析题

　　恒通公司20×6年12月31日将其一栋自用房产出租给甲公司并采用成本模式进行后续计量，租期为4年，每年收取租金240万元，出租时，该建筑物的成本为3 000万元，已经计提折旧400万元，没有计提减值准备，尚可使用年限为10年，恒通公司对该房产采用双倍余额递减法计提折旧，净残值为10万元。20×7年年末该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，预计未来现金流量的现值为2 010万元，计提减值准备后尚可使用年限为10年;20×8年年末由于房地产交易市场成熟，恒通公司决定对该项房产采用公允价值模式计量，当日该项房产的公允价值为1 700万元，恒通公司按照净利润的10%提取盈余公积。20×9年年末的公允价值为 1 800万元，2×10年12月31日将该项房产租赁期满，恒通公司将其转入改扩建，2×11年2月1日工程完工，共发生支出 200万元，即日起将其出租给另一公司乙公司，仍采用公允价值模式计量。

　　要求：编制与恒通公司相关的会计分录。

　　计算分析题【答案】

　　(1)20×6年12月31日：

　　借：投资性房地产 3 000

　　累计折旧 400

　　贷：固定资产 3 000

　　投资性房地产累计折旧(摊销) 400

　　(2)20×7年计提折旧：

　　20×7 年计提折旧为(3 000-400) ×2/10=520(万元);

　　借：其他业务成本 520

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 520

　　(3)20×7 年年末账面价值3 000-400-520=2 080(万元);

　　20×7年年末该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2 000万元，预计未来现金流量的现值为2 010万元，可收回金额为2 010万元。

　　借：资产减值损失 70

　　贷：投资性房地产减值准备 70

　　租金收入:

　　借：银行存款 240

　　贷：其他业务收入 240

　　(4)20×8年计提折旧：

　　20×8 年计提折旧为2010 ×2/10=402(万元);

　　20×8 年年末的账面价值为2 010-402=1 608(万元);

　　借：其他业务成本 402

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 402

　　(5)20×8年年末投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式：

　　借：投资性房地产——成本 1 700

　　投资性房地产累计折旧(摊销) 1 322

　　投资性房地产减值准备 70

　　贷：投资性房地产 3 000

　　盈余公积 9.2

　　利润分配——未分配利润 82.8

　　借：银行存款 240

　　贷：其他业务收入 240

　　(6)20×9年年末公允价值变动：

　　借：投资性房地产——公允价值变动 100

　　贷：公允价值变动损益 100

　　租金收入：

　　借：银行存款 240

　　贷：其他业务收入 240

　　(7)进入改扩建：

　　借：投资性房地产——在建 1 800

　　贷：投资性房地产——成本 1 700

　　——公允价值变动 100

　　租金收入：

　　借：银行存款 240

　　贷：其他业务收入 240

　　(8)发生的改扩建支出：

　　借：投资性房地产——在建 200

　　贷：银行存款 200

　　(9)工程完成：

　　借：投资性房地产——成本 2 000

　　贷：投资性房地产——在建 2 000