第三章　物业管理

　　第十三条　具备下列条件之一的住宅区，可划定为一个物业管理区域，实行物业管理：

　　(一)公有住宅建筑面积出售达35%以上的。

　　(二)新建商品住宅入住率达60%以上的。

　　(三)已交付使用的物业建筑面积达35%以上、不足60%，但使用期限已超过一年以上的,单栋楼房或数量较少的住宅区，可根据实际情况成立业主小组，实行自治管理。

　　第十四条　从事物业管理的企业应经市房产部门物业管理资质审查批准后，持物业管理资质证书到工商行政管理机关核准登记注册并领取营业执照，向物价部门申领收费许可证。未取得物业管理资质证书、营业执照和收费许可证的企业，不得从事物业管理服务活动。外地企业在本市从事物业管理服务的，应当取得本市的物业管理资质，办理工商登记和领取收费许可证。

　　第十五条　物业管理范围：

　　(一)房屋管理

　　1、维护规划、设计的严肃性，禁止使用单位或个人破坏、改造房屋结构、平面布局。

　　2、对房屋定期进行检查、维修，禁止在公共场地、楼房共用部位私建、乱建以及擅自凿门开窗。

　　(二)环境管理

　　管理和保护住宅区的环境，制止乱贴乱画、乱抛、乱堆、乱放行为和噪声污染，做好美化环境工作。

　　(三)卫生管理

　　1、清扫住宅区的道路、绿化带和公共场所并保持整洁。

　　2、及时清运垃圾，对卫生设施进行清理、保洁，保持住宅区卫生。

　　3、制止饲养家禽、家畜行为(经有关部门批准饲养的犬类除外)。

　　(四)绿化管理

　　1、对住宅区进行绿化，对绿化带、园林小品以及树木、花草等进行专业化管理养护。

　　2、制止破坏住宅区绿化工作行为。

　　(五)治安管理

　　1、住宅小区设巡逻队。接受公安部门指导，建立住宅安全110报警联网。

　　2、建立住宅小区安全、防护档案。

　　(六)车辆管理

　　1、设车辆看护站，为用户提供服务。

　　2、制止车辆乱停乱放。

　　(七)市政设施管理

　　对住宅区内道路、上下水管道、水井、消防等市政设施进行管理和养护。

　　(八)市场管理

　　对住宅区内的市场进行管理，防止商贩场外经营和乱摆乱卖及破坏环境卫生。

　　(九)提供有偿便民服务。

　　(十)对住宅区附属配套设施实施租赁经营管理。

　　第十六条　物业管理企业接受委托从事物业管理服务活动，应与业主或者业主委员会签订物业管理合同。物业管理合同应当载明下列内容：

　　(一)业主委员会和物业管理企业名称、住所。

　　(二)物业管理区域的范围和管理项目。

　　(三)物业管理服务内容。

　　(四)有关物业管理服务的要求和标准。

　　(五)物业管理服务费用。

　　(六)物业管理服务期限。

　　(七)违约责任。

　　(八)合同终止和解约的约定。

　　(九)当事人双方约定的其他事项。

　　第十七条　物业管理企业应遵守下列规定：

　　(一)接受房产部门的管理和业主、业主委员会的监督。

　　(二)在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、设备和公共设施的使用维护方法、要求、注意事项及法规、规章的有关规定，书面通知业主和使用人。

　　(三)执行物业管理服务合同。

　　(四)按时公布物业管理服务费用价格以及收支情况。

　　(五)定期听取业主、业主委员会和使用人的意见及要求，改进管理服务工作。

　　第十八条　物业管理企业在接受委托期间，按规定在受委托的物业管理区域内收取下列物业管理服务费用：

　　(一)住宅自用部位和自用设备的维修、更新费。

　　(二)住宅共用部位、公共设备维修、更新费。

　　(三)公共设施维修、更新费。

　　本条第(一)项费用由业主支付，第(二)项费用由整栋住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积

　　按比例承担，第(三)项费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积按比例承担。

　　第十九条　以预付形式或委托物业管理企业收取房租的形式交付物业管理费用的，在进行物业维修、更新时，按预交款规定支付形式或者以房租提取维修费用的形式支付维修更新费用，其不足部分仍按本办法第十八条规定的承担形式缴纳。

　　第二十条　按规定收取的专项维修资金应存储到市房产部门指定的银行，专款专用。

　　第二十一条　业主自管、自修的房屋、设施和场地整体或部分影响市容、危害毗连房屋安全及公共安全的，业主应及时进行维修或改造。拒不维修或改造的，业主委员会可授权物业管理企业进行维修或改造，费用由业主承担。

　　第二十二条　毗连房屋、设施、场地确需维修的，有关业主不得以任何理由阻碍物业管理企业进行施工。

　　第二十三条　业主和使用人发现室内共用设备损坏时，有责任报修。延误报修时间或人为造成损失的，由责任人承担相应责任。

　　第二十四条　物业管理企业应当在物业管理合同终止或解除后的十日内，在房产部门的监督下，向业主委员会移交财务收据帐册，各类物业管理帐、籍、卡以及各种资料，共有和政府所有的房屋、场地和其他财物。

　　第二十五条　由物业权属单位整栋或者整单元自管的房屋，由权属单位每年按每平方米使用面积3.5元的标准缴纳环境配套维修改造费。其中，住宅房屋可委托物业管理企业收取房租，由其代管代修，产权隶属关系不变。

　　第二十六条　新建住宅移交时，开发建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　　(一)住宅小区规划图。

　　(二)单体建设的结构、设备竣工图和采暖、供气、供水等系统图、平面图。

　　(三)各类地下设施竣工图。

　　(四)其他有关资料。

　　物业管理企业应在两个月内，将图纸及资料整理完毕，不得遗失和损毁。

　　第二十七条　物业管理原则上通过公开招标选聘物业管理企业的方式实施。新住宅小区物业管理必须招投标，旧住宅小区可采取招投标和选聘相结合的方式。