第三节 物业的使用与维护

　　第四十七条 业主、使用人应当合理正当地使用专有部分，禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：

　　(一)改变房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品;

　　(四)排放、制造超过规定标准的噪音、振动;

　　(五)违反规定饲养家禽、宠物;

　　(六)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;

　　(七)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

　　第四十八条 业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意;并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。

　　第四十九条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

　　利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。

　　业主委员会、业主小组应当分别定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。

　　第五十条 物业服务企业或者其他管理人发现本条例第四十七条、第四十八条或者第四十九条第一款规定行为之一的，应当予以劝阻;劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门。

　　第五十一条 建筑区划内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。

　　第五十二条 利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。

　　业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。

　　第五十三条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。

　　专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担;共有部分保修期满后的维修责任，由相关业主按专有部分面积比例共同承担。

　　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。

　　第五十四条 供水、供电、供气、供热、信息等专业单位，应当依法承担建筑区划内相关管线和设施、设备的维修、养护责任。

　　第五十五条 本市建立建筑物及其附属设施的专项维修资金，专项用于建筑物及其附属设施保修期满后共有部分的维修、更新、改造。

　　专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和买受人缴存。

　　建筑物及其附属设施专项维修资金管理办法，由市人民政府制定。

　　第五十六条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。

　　供水、供电、供气、信息、环卫、邮政等专业单位进入建筑区划提供服务的，业主、物业服务企业或者其他管理人应当予以配合。

　　第四章 (前期)物业服务合同

　　第一节 一般规定

　　第五十七条 业主可以根据所在建筑区划的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务。

　　第五十八条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业或者其他管理人，应当向市房产行政主管部门备案。

　　第五十九条 本市实行物业服务项目经理责任制，建筑区划的物业服务负责人应当由物业服务项目经理担任。

　　物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作;其他管理人受聘提供物业服务的，应当遵守法律、法规、规章的规定和行业规范。

　　市房产行政主管部门应当加强物业服务相关从业人员的培训与监督管理，建立本市统一的物业服务项目经理及物业维修、秩序维护等相关专业服务人员的执业名册和其他管理人、服务机构名录，向公众提供查询服务;应当制定、公布物业服务力量配备指导标准。

　　第六十条 本市实行物业服务重大事件报告制度。建筑区划内发生下列情况之一的，物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告：

　　(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;

　　(三)物业服务人员擅自集体撤离建筑区划，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;

　　(四)发生群体性事件;

　　(五)发生业主、使用人重大伤亡事件;

　　(六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

　　第六十一条 开发建设单位、业主委员会委员、物业服务企业或者其他管理人应当分别建立并妥善保管物业档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。

　　第六十二条 开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。

　　市房产行政主管部门应当加强物业管理信用体系的建设，对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。

　　区(市)县房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全市物业管理信用体系。

　　第六十三条 物业服务企业、其他管理人及服务机构应当按照有关规定向市或区(市)县房产行政主管部门报送统计报表。

　　第二节 前期物业服务合同

　　第六十四条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含下列内容：

　　(一)前期物业服务合同;

　　(二)临时管理规约;

　　(三)建设项目规划总平面布局图;

　　(四)建筑区划划分意见书;

　　(五)物业共有部分清册;

　　(六)房屋使用说明书。

　　前款第(一)、(二)、(六)项应当参照市房产行政主管部门拟定的示范文本制定。

　　第六十五条 开发建设单位在办理商品房销售手续时，应当向房产行政主管部门提交包含下列主要内容的前期物业管理方案：

　　(一)临时管理规约样本;

　　(二)选聘物业服务企业的证明文件;

　　(三)前期物业服务合同。

　　第六十六条 在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。

　　建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招投标方式。

　　第六十七条 有下列情形之一的，可以采用协议方式选聘：

　　(一)因保密或者国家安全方面有特别要求;

　　(二)住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米;

　　(三)投标人少于3个。

　　符合前款第(一)项规定的，开发建设单位应当提交有关部门的证明资料，并向市房产行政主管部门备案;符合前款第(二)项或者第(三)项规定的，应当报经市或区(市)县房产行政主管部门核准。

　　第三节 物业服务合同

　　第六十八条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

　　(一)物业服务事项;

　　(二)物业服务质量及费用标准;

　　(三)合同期限;

　　(四)违约责任。

　　第六十九条 物业服务合同应当约定建筑区划内的下列物业公共服务事项：

　　(一)建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)公共绿化的维护;

　　(三)公共区域环境卫生的维护;

　　(四)公共区域的秩序维护;

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

　　(六)物业维修、更新、改造费用的帐务管理;

　　(七)物业服务档案和物业档案的保管;

　　(八)其他物业公共服务事项。

　　物业服务合同应当对物业服务企业或者其他管理人在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。

　　物业服务合同示范文本由市房产行政主管部门会同其他相关行政主管部门拟订。

　　第七十条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。

　　物业服务企业或者其他管理人应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。实行酬金制收费方式的，应当按规定对物业服务的各项资金建帐立制，定期公布其收支情况。

　　市物业管理行业协会应当制定各类物业的服务等级指导标准等行业规范，定期公布实行市场调节价的各类物业服务费用信息;并可以受委托按照行业规范对物业服务企业或者其他管理人提供的物业服务质量进行评价。

　　第七十一条 物业服务合同可以约定履约保证金并专户存储，作为物业服务企业或者其他管理人履行合同的保证。

　　第七十二条 物业服务企业或者其他管理人承接建筑区划的物业服务时，应当对建筑区划内共有部分及其相应的档案进行查验，发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知开发建设单位、业主委员会;并按照国家、省和市的有关规定，与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。

　　开发建设单位、业主委员会应当予以配合;承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。

　　第七十三条 物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

　　物业服务企业或者其他管理人应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向区(市)县房产行政主管部门备案。

　　第七十四条 业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

　　业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

　　第七十五条 有下列情形之一的，物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

　　(一)物业服务合同依法、依约解除;

　　(二)物业服务合同期满未续约;

　　(三)法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。

　　第七十六条 物业服务企业或者其他管理人退出建筑区划的物业服务，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案;

　　(二)撤出建筑区划内的物业服务人员;

　　(三)清退预收、代收的有关费用;

　　(四)法律、法规规定的其他事项。

　　第七十七条 新建建筑区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：

　　(一)业主自用的向业主收取;

　　(二)物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取;

　　(三)部分业主共同使用的，由相关业主分摊;

　　(四)全体业主共同使用的，由全体业主分摊。

　　专业单位不得强制物业服务企业或者其他管理人代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

　　物业服务企业或者其他管理人接受委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第七十八条 专有部分所有权转移时，双方当事人应当对物业服务费用和建筑物及其附属设施专项维修资金的分摊作出约定，并在办理不动产登记时出示结算约定或者结算凭据。

　　第七十九条 本节第六十九条至第七十五条关于物业服务合同的规定，适用于前期物业服务合同。

　　第五章 法律责任

　　第八十条 业主、使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决;不能协商解决的，可以要求街道办事处、乡(镇)人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。

　　业主、使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人等对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

　　第八十一条 违反本条例第十三条第一款附属设施设备交付使用规定的，由市或者区(市)县房产行政主管部门责令停止交付使用;拒不停止的，处以交付使用住宅销售额1‰以上3‰以下罚款，并将其纳入物业管理信用体系，向社会公布。

　　第八十二条 开发建设单位未按本条例规定交存、补存住宅物业保修金的，由市房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款，并自逾期之日起按日加收滞纳部分0.3‰的滞纳金。

　　第八十三条 违反本条例第二十五条规定的，由区(市)县房产行政主管部门责令限期改正，给予警告;拒不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款。

　　第八十四条 业主委员会委员违反本条例第四十四条或者第六十一条规定的，由区(市)县房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以2000元以上1万元以下罚款。

　　第八十五条 违反本条例第四十八条规定，擅自改变住宅使用性质的，由规划行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上3万元以下罚款。

　　第八十六条 违反本条例第五十九条第一款、第二款规定的，由市或区(市)县房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款。

　　第八十七条 违反本条例第六十条规定的，由区(市)县房产行政主管部门给予警告，并处以5000元以上2万元以下罚款。

　　第八十八条 开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人违反本条例第六十一条规定的，由市或区(市)县房产行政主管部门处以1万元以上3万元以下罚款。

　　第八十九条 开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构违反本条例第六十二条第一款规定的，由市或区(市)县房产行政主管部门处以5000元以上2万元以下罚款。

　　第九十条 违反本条例第六十三条规定的，由区(市)县房产行政主管部门责令限期补报;逾期不报的，给予警告，并处以2000元以上1万元以下罚款。

　　第九十一条 违反本条例第六十六条或者第六十七条第一款第(二)、第(三)项规定的，由市或区(市)县房产行政主管部门责令改正，给予警告，并处以2万元以上10万元以下罚款。

　　第九十二条 开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人违反本条例第七十二条或者第七十三条第一款规定的，由区(市)县房产行政主管部门责令改正，并处以1万元以上5万元以下的罚款。

　　第九十三条 违反本条例第七十五条或者第七十六条规定的，由市或区(市)县房产行政主管部门责令限期改正;拒不改正的，处以2万元以上10万元以下罚款。

　　第九十四条 违反本条例的行为，法律、法规另有处罚规定的，从其规定;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九十五条 房产行政主管部门及其他行政主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按有关规定给予行政处分。

　　第六章 附 则

　　第九十六条 划定为一个建筑区划的建设项目分期开发的，其前期物业服务招投标应当以该建筑区划为范围;先期开发建设的区域内交付使用的物业符合本条例第二十四条第一款规定条件之一的，应当设立业主大会，业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的房屋建筑面积比例，在业主大会议事规则中予以约定;业主委员会应当根据分期建设的条件，按照业主大会议事规则的约定，增补业主委员会委员;业主大会可以就整个建筑区划的物业管理事项作出决定。

　　第九十七条 本条例所称物业管理，是指建筑区划内的业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具备独立法人资格和规定条件，依据(前期)物业服务合同从事物业服务活动的企业。

　　本条例所称使用人，是指建筑区划内建筑物的承租人、实际使用人。

　　第九十八条 旧住宅区经给排水、供电、供气、信息、环卫等专项整治后，委托物业服务企业或者其他管理人管理物业的，依照本条例相关规定执行。

　　业主未委托物业服务企业或者其他管理人，而自行管理建筑物及其附属设施，包括雇佣、委托他人提供专项物业服务的，依照本条例第二章、第三章的相关规定执行。

　　其他管理人的管理办法，由市房产行政主管部门另行制定、公布。

　　第九十九条 本条例自2008年1月1日起施行。