第二十五条　业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(三)按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力;

　　(五)具有必要的工作时间;

　　(六)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

　　(七)业主大会议事规则规定的其他条件。

　　业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责，不随意辞职。

　　第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，提交以下资料备案：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果;

　　(三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况、分工安排;

　　(四)其他资料。

　　居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)加具意见后到区建设房产行政管理部门备案。区建设房产行政管理部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

　　业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

　　业主委员会换届或备案情况发生变更的，按上述程序办理变更备案。

　　第二十七条 业主委员会凭区建设房产行政管理部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。印章应当标明业主委员会的届数。

　　第二十八条 分期开发的物业管理区域符合第十一条规定的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　新一期的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员不得超过十一人。

　　第二十九条 业主委员会任期届满三个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括街道办事处(镇人民政府)代表、居(村)民委员会代表、业主委员会成员，由居(村)民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，可以申请街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会督促其移交;对拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。届满没有成立的，上述资料交由居(村)民委员会代管。

　　业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

　　第三十条　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区建设房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　第三十一条　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　第三十二条 业主委员会日常工作经费和工作补贴由全体业主承担，经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定。

　　业主委员会成员可以根据业主大会议事规则领取适当工作补贴。

　　业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。

　　业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布经居(村)民委员会确认的工作经费和工作补贴的使用情况，接受业主监督。

　　第三十三条　业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开，每季度至少召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。

　　业主委员会会议讨论重大事项时，居(村)民委员会物业管理工作人员应当列席会议。

　　业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。

　　业主大会、业主委员会作出的决定应当在决定产生起三日内物业管理区域内显著位置公示七日。以书面征求意见的形式召开业主大会，结果应当在物业管理区域内显著位置公示三十日。业主大会以书面形式所作出的决定应报街道办事处(镇人民政府)备案，并抄送居(村)民委员会，业主委员会以书面形式所作出的决定应当抄送到居(村)委会。

　　第三十四条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

　　(一)挪用、侵占业主共有财产;

　　(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

　　(四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

　　(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

　　(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

　　第三十五条　业主委员会委员有下列情况之一的，其委员职务自行终止：

　　(一)因物业转让等原因不再是业主的;

　　(二)任职期间被依法追究刑事责任的;

　　(三)不遵守管理规约、拒不履行业主义务的;

　　(四)连续三次以上无故缺席业主委员会会议的;

　　(五)因疾病或其他原因丧失工作能力的;

　　(六)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　(七)索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和利益的;

　　(八)本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职的;

　　(九)业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十六条 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

　　职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。

　　第三十七条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

　　第三十八条 业主委员会委员资格终止、委员辞职(含集体辞职)，应当在物业管理区域显著位置公示，并抄送居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)和区建设房产行政管理部门。

　　第三章 共有收益管理

　　第三十九条 物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入(以下称共有收益)归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作，但公益宣传不能附带商业广告。

　　利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有，存入共有收益独立账户。共有收益主要用于以下几个方面：

　　(一)维修、更新、改造、增设共用设施设备;

　　(二)业主委员会的工作经费和补贴;

　　(三)补充住宅专项维修资金;

　　(四)业主公益活动的开展;

　　(五)业主大会议事规则约定的其他事项。

　　第四十条 共有收益必须缴存于共有收益独立账户，已成立业主委员会的，由业主委员会对共有收益进行管理;未成立业主委员会的由物业服务企业对共有收益进行管理。居(村)民委员会监督使用。

　　第四十一条 已成立业主委员会的，共有收益用于第三十九条所列方面时，由业主委员会提出使用计划，经居(村)民委员会确认后，在共有收益独立账户中支取。业主委员会应当每个季度对共有收益情况进行公示，报居(村)民委员会备案。

　　未成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业管理区域内的共有收益单列账户管理，用于改善物业管理区域的共用设施设备和开展业主公益活动的不足部分。每季度的开支情况在物业管理区域的显著位置公示同时报建设单位。业主委员会成立后，物业服务企业应当将经审计的共有收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。

　　第四十二条 业主委员会成立后，依法和依约属于全体业主的共有收益，应统一纳入共有收益独立账户管理。如委托物业服务企业对共有部分进行经营的，共有收益分配应考虑物业服务企业在共有收益经营中的成本，具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。物业服务企业应于共有收益分成协议签订之日起十五日内报区价格管理部门备案，同时抄送街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会。

　　第四章 前期物业管理

　　第四十三条　新建住宅物业应当实行前期物业管理。预售住宅物业的，建设单位在领取《商品房预售许可证》之前，应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。现售住宅物业的，建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投标工作。连续两次公开招投标投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区建设房产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　分期开发的住宅物业，应以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。

　　前期物业管理招投标由招标单位在市住房和城乡建设行政主管部门专家库抽取专家，由区建设房产行政管理部门监督招投标过程。

　　第四十四条 前期物业服务合同可以约定期限。

　　前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，视为不定期物业服务合同关系，任何一方提出终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方。

　　第四十五条 建设单位在预(销)售物业时，必须在销售现场显著位置公示前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图，规划总平面图应当特别标示物业服务用房、业主委员会办公用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应与前期物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同必须约定收费标准、服务标准，以及合同终止的处理方式。

　　第四十六条　建设单位在预(销)售物业之前 ，应当制定临时管理规约，临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在销售现场以书面形式明示临时管理规约。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　临时管理规约的效力至管理规约依法生效时自动终止。

　　第四十七条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米;其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

　　物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

　　物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。

　　电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得作为物业服务用房。

　　第四十八条　规划行政管理部门应依照法律法规及本办法的规定审批新建物业规划设计方案。

　　建设单位应将物业服务用房的面积、位置在设计方案中载明。

　　先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房的，建设单位应临时配置或补充配置。

　　第四十九条 物业服务企业承接物业时，应当会同居(村)民委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，并向居(村)民委员会提供经双方确认的资料移交清单和重要资料，重要资料的范围由各区自行确定。

　　(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

　　(五)物业及配套设施的产权清单;

　　(六)物业服务用房的清单;

　　(七)物业买受人的资料清单;

　　(八)物业的使用、维护、管理必需的其他资料;

　　(九)以上资料的清单。

　　建设单位、物业服务企业、居(村)民委员会不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动，并予以妥善保存，不得遗失。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。

　　第五十条 物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。

　　物业服务企业不及时处理业主的投诉的，居民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门应当及时协调处理;对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。

　　第五章 物业管理服务

　　第五十一条 业主大会成立后，业主委员会应当在居(村)民委员会的指导下，召开业主大会会议对以下事项逐一表决，确定续聘原物业服务企业或者以招标方式确定物业服务企业：

　　(一)确定续聘或者选聘物业服务企业;

　　(二)对物业服务收费标准和物业服务内容进行表决;

　　(三)对是否委托业主委员会以招投标方式选聘新的物业服务企业进行表决。

　　第五十二条 确定续聘物业服务企业，业主委员会应当将物业服务合同草案内容在物业管理区域的显著位置公示，征求业主意见;确定选聘物业服务企业，业主委员会应当将物业服务招标方案或物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置公示，征求业主意见。公示时间不得少于十五日。

　　第五十三条 业主委员会可采取邀请招标或者公开招标的形式开展招投标活动，由业主委员会在市住房和城乡建设行政管理部门的专家库抽取专家，由区建设房产行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会监督招投标过程。具体程序参照建设部《前期物业管理招标投标管理办法》执行。招投标所产生费用由全体业主承担。

　　第五十四条　物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会和居(村)民委员会。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，视为不定期物业服务合同关系，可自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止。

　　第五十五条 物业服务合同一方要求提前终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方，并书面抄送居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)和区建设房产行政管理部门，同时，在物业管理区域显著位置公告。

　　责任方依照法律法规的规定或物业服务合同的约定承担违约责任。

　　第五十六条 物业服务企业因为资质被降级、被取消或者因自身原因未经业主委员会同意提前撤出管理区域的，为避免物业服务中止，业主委员会经街道办事处(镇人民政府)同意，可以直接委托物业服务企业暂行管理，但应在临时物业服务合同中约定，该合同于业主大会选聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。业主委员会应当在三个月内按照第五十一条、第五十二条、第五十三条规定重新选聘物业服务企业。

　　第五十七条　物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为由拒绝办理交接。

　　第五十八条 业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，物业服务合同经区建设房产行政管理备案后，物业服务企业方可承接物业。

　　第五十九条 新的物业服务企业承接物业时，应当在业主委员会、居(村)民委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人共同签字。查验记录同时抄送镇人民政府(街道办事处)，并在居(村)民委员会备案。

　　新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

　　第六十条 物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：

　　(一)第四十九条规定的资料;

　　(二)物业服务用房;

　　(三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

　　(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

　　(五)其他应当移交的财物、资料。

　　第六十一条 提倡建立物业服务履约保证金制度。业主委员会可以通过物业服务合同约定物业服务企业提交一定数额的物业服务履约保证金。

　　第六十二条 物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序维护工作，协助维持物业管理区域内治安秩序，依法依约值班、巡逻工作;发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助开展救助工作。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第六十三条 物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动;

　　(二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人;

　　(三)挪用或擅自使用住宅专项维修资金;

　　(四)擅自改变物业服务用房用途;

　　(五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑和共用设施用途;

　　(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;

　　(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

　　(八)物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交手续的;

　　(九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标;

　　(十)物业服务合同未依法终止而退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为;

　　(十一)超越资质等级承接物业管理业务;

　　(十二)出租、挂靠、出借等形式直接或变相转让资质证书;

　　(十三)限定业主购买其指定的经营者(服务提供者)的商品或者服务;

　　(十四)其他严重损害业主权益的情形。

　　第六十四条 业主委员会应当在居(村)民委员会的指导下，每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核。每年不少于一次对全体业主进行满意度调查。

　　年度考核结果和满意度调查情况应当公示在物业管理区域的显著位置，并抄送街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、区建设房产行政管理部门。