第三章　业主、业主大会及业主委员会

　　第二十一条　已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

　　尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。

　　业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

　　第二十二条　物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

　　第二十三条　物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：

　　(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

　　(二)首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

　　物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

　　街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。

　　第二十四条　业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生，或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。

　　建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。

　　第二十五条　业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

　　(三)确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积;

　　(四)拟定业主委员会委员选举办法;

　　(五)提出业主委员会委员候选人名单;

　　(六)首次业主大会的其他准备工作。

　　筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将前款第(一)项至第(五)项内容在物业管理区域内公示。

　　第二十六条　业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料，筹备组职责自行终止。

　　第二十七条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第二十八条　业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

　　第二十九条　下列事项由业主大会决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)续筹和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第三十条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。

　　业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。

　　第三十一条　采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的，表决票应经本人签字确认，业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

　　第三十二条　采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。

　　业主应当在书面征求意见表上实名签署意见;业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示;业主对公示内容有异议的，有权查阅相关资料。

　　第三十三条　业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　第三十四条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数，不得少于5人，具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

　　业主委员会实行差额选举，差额比例不低于20%，业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员，候补委员列席业主委员会会议，但不具有表决权。

　　第三十五条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案：

　　(一)业主委员会备案登记表;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会成员的基本情况。

　　区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。

　　备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内公告。

　　第三十六条　业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)审核需要业主分摊的费用;

　　(五)监督管理业主共有收益;

　　(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(七)监督管理规约、物业管理制度的实施;

　　(八)调解物业使用纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第三十七条　有下列情形之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：

　　(一)有20%以上业主书面提议;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

　　业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前，将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第(二)项情况除外。

　　应业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。

　　第三十八条　业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。

　　第三十九条　业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。

　　有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。

　　第四十条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。

　　业主委员会会议应当作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

　　业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。

　　第四十一条　业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会和业主委员会的决定;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共有部分的使用和收益情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

　　业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第四十二条　业主委员会委员不得有下列行为：

　　(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;

　　(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;

　　(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

　　第四十三条　业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;

　　(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

　　(四)被判处刑罚的。

　　第四十四条　业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会会议终止其委员资格：

　　(一)不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;

　　(二)不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的;

　　(三)违反本条例第四十二条规定的;

　　(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

　　(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　第四十五条　业主委员会主任资格终止的，由业主委员会委员推选一位副主任任主任;副主任资格空缺或者资格终止的，由业主委员会委员从委员中推选副主任;委员空缺或者资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

　　业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。

　　第四十六条　业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

　　业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于20%，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

　　业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会任期届满未完成换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

　　第四十七条　业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第四十八条　业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　第四十九条　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区县物业管理行政主管部门，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第五十条　物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，由区县物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

　　第四章　物业管理服务

　　第五十一条　物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。物业服务从业人员应当取得相应的职业资格证书。

　　外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的，应当到市物业管理行政主管部门备案。

　　市物业管理行政主管部门每年应当对物业服务企业的资质和其从业人员的职业资格证书等资料进行核对。

　　第五十二条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，提供物业服务。

　　第五十三条　物业服务合同应当包括以下主要内容：

　　(一)物业管理服务事项;

　　(二)服务质量和费用;

　　(三)双方的权利义务;

　　(四)专项维修资金的管理与使用;

　　(五)物业管理用房的使用;

　　(六)合同期限;

　　(七)违约责任;

　　(八)双方当事人约定的其他事项。

　　物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起15日内，将物业服务合同报物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案。

　　物业服务企业应当按合同提供服务，不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

　　第五十四条　物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则;按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。

　　第五十五条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。

　　物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。

　　第五十六条　物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

　　发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。

　　第五十七条　本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告：

　　(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;

　　(三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;

　　(四)发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定;

　　(五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

　　(六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

　　第五十八条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，代收服务费由委托单位支付，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第五十九条　物业服务企业退出物业管理区域的物业管理服务，应当向业主委员会履行下列交接义务：

　　(一)移交服务档案资料和物业管理用房，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财务档案;

　　(二)撤出管理区域内的物业服务人员;

　　(三)清退预收、代收的有关费用;

　　(四)法律、法规规定的其他事项。

　　第六十条　物业服务合同依法或者依约解除后，物业服务企业应当自合同解除之日起15日内退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

　　第六十一条　业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。

　　业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。

　　第六十二条　物业服务企业对业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业管理服务的行为，有权要求业主恢复原状，停止侵害，排除妨害等并承担相应民事责任。