第六章 公共收益与维修资金

　　第五十七条　业主大会应当建立规范的财务管理制度，住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

　　第五十八条　业主对住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

　　对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

　　第五十九条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。

　　受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　第六十条　本条例施行后的新建住宅项目，建设单位未按照本条例第九条的规定提出成立业主大会书面报告之前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担维修责任。

　　建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地社区居(村)民委员会组织征询业主意见，经全体共用部位业主依法讨论通过后，由住宅专项维修资金管理部门划转核准的资金。仅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的业主依法讨论通过。维修费用经物业管理行政主管部门指定的相关机构审价后，在住宅专项维修资金中列支。

　　超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。

　　第六十一条　住宅专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户滚存资金(利息)和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域住宅专项维修资金统筹分账。符合下列情形的可以优先使用：

　　(一)受益人为全体业主的维修项目;

　　(二)无法界定受益人的维修项目;

　　(三)物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目。

　　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将住宅专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。

　　住宅专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

　　第六十二条　发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请：

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)屋面、外墙渗漏;

　　(四)二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

　　(六)楼顶、楼体外立面存在脱落危险;

　　(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

　　住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

　　住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。

　　第七章 监督检查

　　第六十三条 本市建立物业管理活动市、区、街道办事处(镇人民政府)三级管理体系，按照属地管理原则开展相关工作。

　　第六十四条 相关单位和个人可以通过市政务热线或者各行政主管部门公布的投诉、举报受理方式，对物业管理的违法违规行为投诉、举报。

　　有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给有权部门，接受移交部门对管辖权有异议的，由所在区人民政府指定管辖，不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居(村)民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为，有关行政主管部门应当于二个工作日内书面回复是否受理，并按时回复办理情况。

　　执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的，物业服务企业、业主自治组织应当提供便利。

　　第六十五条 市物业管理行政主管部门履行下列职责：

　　(一)负责全市物业管理活动的相关政策研究，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;

　　(二)建立全市物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台;

　　(三)统筹全市住宅专项维修资金监管工作;

　　(四)建立完善分级培训辅导体系，促进业主自治和物业行业技术进步;

　　(五)指导、服务和监督各区开展物业管理行政监管工作;

　　(六)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议示范文本，会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本;

　　(七)制定业主大会指导规则、物业服务标准、首次业主大会会议筹备经费管理、统一招标投标、物业服务企业和项目负责人信用管理等配套实施办法;

　　(八)法律、法规规定的其他职责。

　　第六十六条 区物业管理行政主管部门履行下列职责：

　　(一)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;

　　(二)负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管;

　　(三)定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询;

　　(四)组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案;

　　(五)指导、服务和监督辖区内街道办事处(镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

　　(六)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定;

　　(七)负责房屋安全、房屋租赁等监督检查;

　　(八)法律、法规规定的其他职责。

　　第六十七条 街道办事处(镇人民政府)应当配备专门的管理人员，并履行下列职责：

　　(一)负责业主委员会备案;

　　(二)建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷;

　　(三)指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动，组织成立物业管理委员会;

　　(四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

　　(五)责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

　　(六)法律、法规规定的其他职责。

　　第六十八条 市、区相关行政主管部门应当按照各自职责，负责下列事项的管理工作：

　　(一)城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量、燃气等监督检查;

　　(二)规划行政主管部门负责物业管理区域的划分、住宅加装电梯的备案;

　　(三)民政行政主管部门负责业主大会、业主委员会的备案;

　　(四)城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等监督检查;

　　(五)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、监控安防、养犬、车辆停放等开展监督检查，并协助开展房屋租赁监督管理工作;

　　(六)质量技术监督行政主管部门负责电梯等特种设备安全运行监督检查;

　　(七)价格行政主管部门负责物业服务收费监督检查;

　　(八)人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查;

　　(九)环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物、饮食服务业油烟污染等监督检查;

　　(十)水务行政主管部门负责供水、排水等监督检查。

　　第六十九条　街道办事处(镇人民政府)应当建立联席会议制度，联席会议由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加，协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项：

　　(一)前期物业管理阶段的突出问题;

　　(二)业主委员会不依法履行职责的问题;

　　(三)业主委员会换届过程中出现的突出问题;

　　(四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(五)需要协调解决的其他突出问题。

　　第八章 法律责任

　　第七十条　物业服务第三方评估机构违反本条例规定，出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，处三万元以上五万元以下罚款，并予以公示;造成当事人损失的，应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十一条　业主委员会违反本条例第二十一条规定的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，由区物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)指导所在地的社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　业主委员会委员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的，应当承担相应的法律责任。

　　第七十二条　业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表资格终止后，违反本条例第三十一条规定，拒不移交其所使用、保管的文书、财务、印章等档案、资料，造成其他业主损失的，依法承担民事责任。

　　第七十三条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)违反本条例第九条第一款、第四十条规定，未按照要求报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或者未移交物业服务相关资料的，处五万元以上十万元以下罚款;

　　(二)违反本条例第九条第二款规定，未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的，处五万元以上十万元以下罚款;

　　(三)违反本条例第三十六条规定，未按照要求交存、补足物业保修金的，处二十万元以上三十万元以下罚款;

　　(四)违反本条例第三十八条规定，未按照要求委托物业服务第三方评估机构对物业服务企业履行合同约定的服务标准进行评估的，处五万元以上十万元以下罚款;

　　(五)违反本条例第五十九条规定，未按照要求交纳住宅专项维修资金的，处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下的罚款。

　　违反本条例第三十四条规定，未按照要求配置物业服务用房的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处二十万元以上五十万元以下罚款。

　　第七十四条 物业服务企业违反本条例第四十四条规定，未公示相关信息的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处三万元以上五万元以下罚款。

　　第七十五条　专业经营单位违反本条例第五十四条第三款规定，停止已交费用户和共用部位的服务的，由其行政主管部门责令限期改正，给予警告;情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分;造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第七十六条 业主或者物业使用人违反本条例第五十五条第一款规定，给他人造成损失的，依法承担民事责任。有下列情形之一的，由相关行政主管部门按照下列规定进行查处：

　　(一)违反第一项、第二项、第三项规定的，由物业管理行政主管部门依法查处;

　　(二)违反第四项、第五项、第六项、第十二项规定的，由城市管理行政主管部门依法查处;

　　(三)违反第七项、第八项、第十一项规定的，由公安机关依法查处;

　　(四)违反第九项、第十项规定的，由环境保护行政主管部门依法查处;

　　(五)违反第十三项规定的，由电力、通信行政主管部门依法查处。

　　第七十七条　物业管理行政主管部门、政府相关职能部门、街道办事处(镇人民政府)相关工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)违法实施行政许可或者行政处罚的;

　　(二)未按照规定履行监督检查职责的;

　　(三)发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为的;

　　(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

　　第九章 附 则

　　第七十八条 本条例中下列用语的含义是指：

　　(一)物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地;

　　(二)业主，是指登记在不动产登记簿中的权利人或者房屋买卖合同上记载的物业买受人;

　　(三)物业使用人，是指实际使用物业的人;

　　(四)物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

　　第七十九条　对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区，市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定老旧住宅小区物业管理规划和年度实施计划，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。

　　老旧住宅小区的范围由市、区人民政府确定。

　　第八十条　本条例适用范围之外的物业管理及其监督活动参照本条例执行。

　　第八十一条　市人民政府应当根据本条例制定实施细则，就物业服务第三方评估、物业保修金以及住宅专项维修资金管理等事项作出具体规定，并报市人民代表大会常务委员会备案。

　　第八十二条 本条例自2016 年7月1日起施行。南京市人民政府2005年12月26日发布的《南京市物业管理办法》同时废止。