第二十一条 物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

　　开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。

　　第二十二条 筹备组由业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：

　　(一)物业管理区域划分证明;

　　(二)业主名册;

　　(三)建筑规划总平面图;

　　(四)附属设施设备交付使用备案证明;

　　(五)绿化竣工总平面图;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)专项维修资金交存证明;

　　(八)成立业主大会必需的其他文件资料。

　　第二十三条 筹备组履行下列职责：

　　(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

　　(三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见;

　　(五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

　　第二十四条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。

　　召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。

　　第三节 业主大会

　　第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

　　业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。

　　第二十六条 业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则;

　　(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期;

　　(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　(四)决定选聘、解聘物业服务企业;

　　(五)依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项;

　　(六)根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫;

　　(七)决定业主委员会工作经费的筹措方式;

　　(八)决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

　　第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开;逾期不改正的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

　　除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

　　第二十八条 业主大会会议以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

　　第二十九条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第三十条 业主大会对业主投票权的计算，按照下列规定确定：

　　(一)按照业主人数计算的，一人计算为一票;建设单位未售出的专有部分，计算为一票;

　　(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

　　第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。

　　第三十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第三十三条 管理规约应当对下列事项作出约定：

　　(一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;

　　(二)专项维修资金的筹集、使用方案;

　　(三)共有部分的经营与收益分配、使用;

　　(四)物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务;

　　(五)违反管理规约应当承担的责任。

　　管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。

　　第四节 业主委员会

　　第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

　　业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。

　　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　第三十五条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。

　　业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

　　第三十六条 业主委员会委员应当忠实履行职责，接受街道办事处、乡(镇)人民政府以及房屋主管部门的指导与监督，房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

　　业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的，应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

　　第三十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)不再是该物业管理区域内的业主;

　　(二)丧失民事行为能力，不能履行委员职责;

　　(三)被依法限制人身自由半年以上;

　　(四)以书面方式向业主大会提出辞职请求;

　　(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

　　(一)拒不履行委员职责;

　　(二)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格;

　　(三)在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;

　　(四)因其他原因不适合继续担任委员的。

　　第三十九条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

　　第四十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

　　第四十一条 业主委员会不得从事物业服务经营活动。

　　业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。

　　第四十二条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

　　业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。

　　第四章 物业管理服务

　　第一节 一般规定

　　第四十三条 业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

　　第四十四条 物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

　　从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房屋主管部门备案。

　　第四十五条 本市实行物业服务项目经理责任制，物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

　　物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

　　第四十六条 本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：

　　(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

　　(三)物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活;

　　(四)发生群体性事件;

　　(五)发生业主、物业使用人重大伤亡事件;

　　(六)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

　　第四十七条 业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。

　　第四十八条 市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查，组织开展物业服务质量等级考核，并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法，由市房屋主管部门制定。

　　区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立物业服务企业信用档案，并向公众提供查询服务。