第三章 物业管理企业的管理

　　第十四条 设立物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查，取得资质证书后，到工商行政管理机关登记注册，申领营业执照。物业管理企业临时资质和三级资质由市物业管理行政主管部门审批;物业管理企业一、二级资质由市物业管理行政主管部门审核后，报上一级物业管理行政主管部门审批。

　　第十五条 物业管理企业权利和义务：

　　(一)按照合同要求，制定住宅区物业管理办法;

　　(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;

　　(三)制止违反物业管理规定的行为;

　　(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务;

　　(五)按委托管理合同实施物业管理;

　　(六)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督;

　　(七)定期向业主委员会公布物业管理服务费和维修基金收支帐目;

　　(八)协助有关部门开展社区活动。

　　第十六条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到业主委员会办理下列事项：

　　(一)对预收的物业管理服务费进行结算、结转;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册;

　　(三)移交业主共有的房屋、场地和其他资产。

　　第四章 物业的前期管理与移交

　　第十七条 物业的前期管理，是指新开发建设的住宅区从规划建设项目的审批开始至业主委员会成立前的物业管理。

　　第十八条 屋开发单位在销售房屋时应当与业主签订前期物业管理协议，前期物业管理协议应使用国家示范文本。

　　第十九条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

　　物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担。房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担;房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十条 物业的前期管理项目包括下列内容：

　　(一)对物业的规划设计提出意见和建议;

　　(二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督;

　　(三)配合有关部门参与物业竣工综合验收;

　　(四)为业主、物业使用人办理入住手续，对业主、物业使用人装饰装修房屋进行管理;

　　(五)管理工程技术和业主、物业使用人与物业管理相关的档案资料;

　　(六)前期物业管理协议约定的其他事项。

　　第二十一条 房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求纳入住宅区建设成本、属业主共有的物业管理办公用房移交给业主委员会，并由物业管理委员会交给物业管理企业使用。

　　第二十二条 建筑面积5万平方米的住宅区，房屋开发单位应无偿提供建筑面积120平方米以上的物业管理办公用房。建筑面积在5万平方米以上的，建筑面积每增加2万平方米，增加建筑面积15平方米物业管理办公用房;建筑面积每减少1万平方米，可相应减少建筑面积15平方米物业管理办公用房。

　　无法提供实物办公用房的，可按应提供办公用房的标准提供购房资金，由业主委员会选购办公用房。

　　第二十三条 住宅区开发建设单位应当按住宅区总建筑面积0.5%的比例，以工程基本造价向住宅区业主委员会提供商服用房。商服用房属业主共有，由业主委员会交给物业管理企业使用，其经济收入全部用于住宅区物业管理。

　　第二十四条 物业管理办公用房除物业管理企业、业主委员会正常办公使用外，不得出租或改变用途。

　　第二十五条 房屋开发单位移交物业管理时，应当向业主委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

　　(一)住宅区总平面图;

　　(二)单体房屋及配套的基础设施、设备竣工图;

　　(三)地下管网图;

　　(四)各类房屋清单和共用设施、设备清单;

　　(五)竣工综合验收合格证书;

　　(六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书;

　　(七)其他必要的资料。

　　第五章 物业的管理与使用

　　第二十六条 物业的管理实行业主、物业使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合。业主委员会委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。

　　第二十七条

　　物业管理服务一般应包括下列内容：

　　(一)房屋共用部位及共用设施、设备的维修与养护和运行服务;

　　(二)环境卫生工作;

　　(三)绿化养护管理;

　　(四)停车场地的经营管理;

　　(五)住宅区公共秩序管理;

　　(六)协助当地公安机关负责住宅区安全监控、值班巡视等治安秩序工作;

　　(七)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的管理养护;

　　(八)业主和物业使用人委托的其他管理和服务事项。

　　第二十八条

　　物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施、设备和共用场地的完好，环境整洁，公共秩序良好。

　　第二十九条

　　在物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋结构和破坏房屋外貌;

　　(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房;

　　(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;

　　(四)擅自移动、占用、损坏共用设施;

　　(五)安装影响房屋结构的动力设备;

　　(六)影响公共卫生，破坏周围环境的行为。

　　第三十条

　　住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施、设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第三十一条

　　因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。

　　第三十二条

　　在物业管理区域内的房屋及相关共用设施、设备和共用场地设置广告、铺设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，并按照有关规定办理审批手续，并收取设置费用。

　　按照前款规定收取的设置费用，50%用于物业维修养护，50%用于业主委员会同意的物业服务费和便民服务费。

　　第三十三条

　　物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等，应由各专业管理部门管理到户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。

　　第三十四条

　　业主转让、出租房屋时，应将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

　　当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。