第四章 物业的使用与维护

　　第四十七条 业主转让或者出租房屋时，应当将物业管理方面的规定和约定告知受让人或承租人，并自合同签订15日内将转让或者出租的情况告知物业服务企业和业主委员会。

　　第四十八条 业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业和业主委员会。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装饰装修施工进行现场监督。

　　业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的，物业服务企业应当及时督促其改正;仍不改正的，物业服务企业有权禁止装饰装修施工人员和施工材料进入物业管理区域，并报告有关主管部门，有关主管部门应当及时处理。

　　业主进行装饰装修影响到相邻业主正常生活的，相邻业主有权劝止，也可以请求物业服务企业或者业主委员会协调处理。物业服务企业或者业主委员会应当在接到请求后24小时内协调处理。

　　第四十九条 建设单位出售物业管理区域内车位、车库的，应当在出售前依法办理车位、车库预售许可或物权登记。但车位、车库已经由业主公摊的，或者占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位、车库，车位、车库属于全体业主共有。

　　业主共有的车位、车库的收益属于全体业主所有，其用途由业主共同决定。

　　住宅物业区域内车辆停放服务收费按照本省有关规定执行。

　　第五十条 物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要。

　　车位、车库数量等于或少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配套购买或租用一个车位或车库。车位、车库有空余的，业主、物业使用人可以再次租用一个车位、车库;也可以临时出租给业主、物业使用人以外的单位、个人，但业主、物业使用人有需要的，应当随时收回。

　　建设单位或业主不得将车位、车库出售或转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位、车库的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。

　　建设单位不得只出售而不出租车位、车库。

　　第五十一条 物业服务企业应当采取措施，对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放。但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。

　　物业管理区域内发生交通事故报警的，公安机关交通管理部门应当受理。

　　对依照本条规定不得进入住宅物业管理区域内停放的车辆或者停放车辆影响其他车辆和行人的正常通行的，物业服务企业应当予以阻止，或者责令离开。

　　第五十二条 业主、物业使用人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主、物业使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业使用人、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用，不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用，不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取额外费用。

　　第五十四条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

　　(一)自用部分的所需费用，由拥有该部分的业主自行承担;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊。依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担;

　　(三)物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支;

　　(四)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和

　　新改造费用由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。

　　专项维修资金的收取、使用和管理办法按照国家和本省有关规定执行。

　　第五十五条 物业共用部位、共用设施设备出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，业主委员会可以在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门并经在住业主过半数同意后动用专项维修资金。

　　物业管理主管部门认为业主委员会报告的情形不属于前款规定的可以紧急动用专项维修资金情形的，应当告知业主委员会不得紧急动用。

　　因发生自然灾害或严重故障致使共用部位、共用设施设备遭受损坏，业主委员会紧急动用专项维修资金的，应当提请下次业主大会会议审议追认。

　　物业管理区域内没有成立业主委员会的，物业服务企业或者业主在出现第一、第三款规定的情形，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新时，可以向所在地人民政府物业管理主管部门提出书面申请，经物业管理主管部门审核同意后可以紧急动用专项维修资金。

　　第五章 法律责任

　　第五十六条 建设单位违反本条例第十二条规定，超过规定时间6个月内未报告的，由县级以上人民政府物业管理主管部门处1万元罚款;超过6个月未报告的，由县级以上人民政府物业管理主管部门处5万元罚款。

　　第五十七条 业主委员会违反本条例第十六条规定，行使规定以外职权的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正，并予以警告。

　　业主委员会违反本条例第二十条规定，未按时将有关材料报送备案，或者相关事项发生变化未重新报送备案的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正，并予以警告;逾期不改正的，处1000元以上3000元以下罚款。

　　依照前两款规定予以警告的，应当在物业管理区域内的显著位置公告。

　　第五十八条 建设单位违反本条例第二十九条规定，未将有关材料报送备案的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。

　　第五十九条 建设单位违反本条例第三十条规定，未向业主委员会提供材料的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处1万元以上3万元以下的罚款。

　　第六十条 建设单位违反本条例第三十一条规定，未对物业服务用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的水、电等计量器具的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下罚款。

　　第六十一条 建设单位违反本条例第三十二条规定第一款，不按照规定配置必要的物业服务用房的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正，给予警告;逾期不改正，有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得1至2倍的罚款;没有违法所得的，处30万以上50万以下罚款。

　　第六十二条 物业服务企业违反本条例第三十四条规定的，依照下列规定予以处罚：

　　(一)未取得资质证书从事物业服务的;或者聘用未取得专业资格证书的人员从事物业服务活动的，由县级以上人民政府物业管理主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任;

　　(二)转让资质证书或以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书或管理人员职业资格证书的，由县级以上人民政府物业管理主管部门没收违法所得，并处5万元以上10万元以下的罚款;情节严重的，降低其资质等级或者吊销其资质证书;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十三条 物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处3000元以上5000元以下罚款：

　　(一)违反本条例第三十六条第三款规定，未将生效物业服务合同按时报送备案并在物业管理区域内的显著位置向业主公告的;

　　(二)违反本条例第三十九条第三款规定，未向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准的;

　　(三)违反本条例第四十三条第三款规定，未将有关资料向所在地人民政府物业管理主管部门报送备案的;

　　(四)违反本条例第四十四条第二款规定，未向所在地人民政府物业管理主管部门报告的。

　　物业服务企业违反本条例第三十九条第一款规定，未将物业收费标准报所在地人民政府价格行政主管部门备案的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处3000元以上5000元以下罚款。

　　物业服务企业违反本条例第三十九条第四款、第五十三条第二款规定及物业服务合同约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正，给予警告;逾期不改正的，没收违法所得，并处违法所得1至2倍的罚款。

　　业主委员会违反第三十九条第三款规定，未向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正。

　　业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关决定的，同意作出该决定的业主委员会委员应当承担相应的法律责任。

　　第六十四条 物业服务企业违反本条例第四十三条、第四十四条规定，在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期移交;逾期仍不移交的，视不同情形，按月处1万元以上5万元以下罚款;超过3个月仍不移交的，降低其资质等级或者吊销其资质证书。

　　第六十五条 物业服务企业违反本条例第四十八条规定，未书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，且未派人到装饰装修现场监督检查的，由县级以上人民政府物业管理主管部门处1000元以上3000元以下罚款。

　　第六十六条 建设单位、业主违反本条例第五十条第三款的规定，将车位、车库出售给本物业管理区域业主以外的其他人的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的，没收违法所得，并处违法所得1倍的罚款。

　　建设单位违反本条例第五十条第四款的规定，只出售而不出租车位、车库的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。

　　建设单位违反本条例第五十条第二款的规定，不按规定收回业主、物业使用人以外单位、个人临时租用的车位、车库的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的，没收违法所得，并处1000元以上1万元以下罚款。

　　违反本条例第五十一条第二款的规定，在住宅物业管理区停放车辆影响其他车辆和行人的正常通行的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门给予警告，或者处50元以上500元以下罚款。

　　违反本条例第五十一条第三款的规定，在住宅物业管理区域内停放工程车辆、大中型客货车辆的，由县级以上人民政府物业管理主管部门给予警告，或者处500元以上5000元以下罚款。

　　物业服务企业违反本条例第五十一条第五款规定，不履行车辆管理职责的，县级以上人民政府物业管理主管部门可予以警告，或者处1000元以上3万元以下罚款;情节严重的，降低其资质等级或者吊销其资质证书。

　　第六十七条 供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位违反本条例第五十三条规定，未抄表到户并向最终用户收取有关费用，或者因为物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务的，由县级以上人民政府价格行政主管部门或者物业管理主管部门根据职权，处10万元以上50万元以下罚款。

　　第六十八条 业主违反本条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。

　　第六十九条 业主、物业使用人违反本条例和管理规约约定，业主委员会、物业服务企业有权予以制止，要求其限期改正或者提请有关部门处理;造成损失的，责任人应当依法承担相应的法律责任。

　　第七十条 业主、物业使用人、业主委员会、建设单位及物业服务企业之间因物业管理服务发生纠纷的，可以向县级以上人民政府物业管理主管部门和相关部门申请调解，也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。

　　当事人对行政处罚不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。

　　第七十一条 物业管理主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其上级机关或者监察机关依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十二条 违反本条例规定的行为，本条例未设定处罚但其他法律法规已设定处罚规定的，依照有关法律法规的规定处罚。

　　第六章 附则

　　第七十三条 省住房和城乡建设行政主管部门应当根据本条例制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、装饰装修承诺书等示范文本，提供业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业参考。

　　第七十四条 本条例中有关专业用语：

　　(一)专有部分，是指物业管理区域内的房屋(含整栋建筑物)、车位、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分;具有利用上的独立性，可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　(二)自用部位，是指业主所购房屋内部，由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位;

　　(三)自用设施设备，是指业主所购房屋内部，由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备;

　　(四)共用部位，是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构(包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等)、室外墙面等部位;

　　(五)共用设施设备，是指物业区域内或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　决定业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数，按照下列方法认定：

　　(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;

　　(三)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

　　第七十五条 本条例具体应用的问题由省人民政府解释。

　　第七十六条 本条例自2011年1月1日起施行。《海南省住宅区物业管理条例》同时废止。与本条例不相一致的本省有关规定，以本条例为准。