第四章 物业管理服务

　　第三十二条[资质管理] 物业服务企业必须持有物业主管部门颁发的物业服务资质证书。物业服务资质实行年审制和等级管理制。物业服务企业应当按资质管理的规定从事物业管理服务。物业服务企业应配备相应的专业技术人员和服务人员，物业服务人员应当持证上岗。

　　物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　第三十三条[物业服务合同] 物业服务企业接受业主或业主委员会的委托从事物业管理;物业服务企业按与业主或业主委员会签订的物业服务合同的约定作为开展物业管理活动的工作目标和依据。

　　物业服务合同应当载明下列内容：

　　(一) 业委会和物业服务企业名称、地址;

　　(二) 物业管理区域范围和管理项目;

　　(三) 物业管理服务事项;

　　(四) 物业管理服务要求和标准;

　　(五) 物业管理服务费用;

　　(六) 物业管理服务期限;

　　(七) 违约责任;

　　(八) 合同终止和解除的约定;

　　(九) 双方约定的其他事项。

　　物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起15日内，将物业管理服务合同报辖区物业管理部门、所在地的街道办事处及物价部门备案。

　　第三十四条[物业服务合同的签订原则] 物业服务合同应当遵循“优质优价、质价相符”的原则，由业主委员会与物业服务企业签订。

　　市物业管理协会应当制订物业服务等级标准，供业主参照选择相应的服务标准。

　　市价格管理部门应当对应服务等级标准，测算每一服务等级标准的服务成本，供业主参照确定相应的收费标准。

　　第三十五条[公示制度] 物业服务企业应当将物业服务合同中确定的服务标准和收费标准在物业管理区域内的醒目位置公示，接受业主的监督。

　　物业服务企业应当在每年第一季度在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内企业上年度的相关物业经费使用情况，接受业主的监督。物业服务企业实行酬金制收费方式的，应当公布物业管理的各项资金;实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

　　业主委员会对物业服务企业公布的收支状况有异议的，物业服务企业应当作详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。

　　第三十六条[收费原则] 物业管理服务收费应当遵循收费标准与服务标准相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主(业主委员会)和物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位全额交纳。

　　开发建设单位已通知物业买受人前来办理物业交付手续，因物业买受人的自身原因未来办理的，自交房通知的截止之日的次月起，由物业买受人足额交纳物业服务费。

　　第三十七条[两种特殊形式的收费] 开发建设单位在预(销)售物业时，向物业买受人承诺减免或承担部分物业服务费的，按承诺的年限和减免标准在物业交付前向辖区物业管理部门交纳减免费用，并由辖区物业管理部门逐年划拨给物业服务企业。

　　物业产权交易时买卖双方当事人应当结清物业服务费;房屋买卖后，物业服务企业向买入方结算物业服务费(包括原出卖人未缴纳的物业服务费)。

　　第三十八条[退出机制] 物业管理服务合同期满后，物业服务企业退出物业管理的，应提前三个月向业主委员会、属地街道、辖区物业管理部门书面告知，业主委员会、属地街道或辖区物业管理部门认为需适当延长管理期限的，物业服务企业应当相应延长，但最长不超过三个月。

　　物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起十日内，向业主委员会办理下列事项，并报辖区物业管理管理部门备案;

　　(一) 对预收的物业管理综合服务费及其他公共经费按实结算，多收的部分予以退还;

　　(二) 移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;

　　(三) 移交物业管理用房、经营用房、场地和其他财物。

　　物业服务企业提前解除合同退出物业管理的，按合同的约定办理。

　　第五章 物业使用与维护

　　第三十九条 业主、使用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。

　　临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：

　　(一)物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则;

　　(二)物业管理用房的使用和经营;

　　(三)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

　　(四)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规范;

　　(五)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

　　(六)业主分担物业管理区域各类费用的方式;

　　(七)违反规约应当承担的责任。

　　第四十条[禁止行为] 物业管理区域禁止下列行为：

　　(一)未经有关部门批准，改变房屋的使用用途、外形和色调;

　　(二)未经有关部门批准，搭建建筑物或构筑物;

　　(三)占用、损坏房屋的共有部位、共用设施和附属设施;

　　(四)损坏房屋结构，野蛮装修;

　　(五)侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品;

　　(六)乱丢垃圾杂物;

　　(七)排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声;

　　(八)乱设摊位、乱设集贸市场;

　　(九)擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在房屋和公共设施上乱写、乱画;

　　(十)法律、法规禁止的其他行为。

　　第四十一条 [装修管理]业主或使用人装修房屋，应当事先按《宁波市城市房屋使用安全管理条例》的规定向物业服务企业书面通知或备案。物业服务企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或使用人。

　　物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;对拒不改正的，应当及时报有关行政管理部门依法办理。

　　第四十二条[停车管理一] 物业服务企业收取的公共场地车辆停放费主要用于补充物业专项维修资金或按业主大会的决定使用。

　　物业服务企业认为现行物业收费标准不能满足实际服务成本支出的，可向业主委员会提出提高物业收费标准的申请，业主委员会应当及时召开业主大会，征求全体业主意见。业主大会可以决定提高收费标准，也可以决定在车辆停放费或其他利用共用部位、公共设施设备经营而得收益中贴补物业服务企业。

　　第四十三条[停车管理二] 业主车辆较多的物业管理区域，经业主委员会和物业服务企业共同申请，公安部门应当帮助指导业主委员会和物业服务企业划分小区内地面停车位和规定行车路线。

　　住宅小区内禁止大型车辆及载有危险品、有毒物品的车辆进入，禁止车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域内的主要交通道路;物业服务企业发现上述违规行为的，应当劝阻车主，劝阻不听的，应及时告知公安部门，由公安部门协调或依法处理。

　　第四十四条[停车管理三] 车位配置严重不足的住宅小区，经业主大会讨论确定，业主委员会和物业服务企业共同申请，相关专业管理部门批准，物业服务企业可对物业管理区域内的公共部位和共有设施设备进行临时改造或临时搬迁，腾出临时停车位。

　　第六章 物业管理用房、设施和经费

　　第四十五条[物管用房规划、配置] 开发建设单位应当将物业管理用房纳入项目配套建设计划，与新建物业同时设计、同时施工、同时交付使用。物业管理用房的具体位置和面积由经辖区物业管理部门确认后，由规划行政主管部门在规划图纸中确定。

　　开发建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房(其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房);物业管理区域内的物业均为非住宅的，按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三的比例配置物业管理办公用房。

　　对经济适用房小区和拆迁安置小区，开发建设单位应当按在上款规定的比例配置基础上，再增配不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之四的物业经营用房。

　　物业竣工验收后的实测地上总建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，开发建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的同类物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第四十六条[用房缴交]物业交付前，开发建设单位应按照本条例第四十六条规定的标准将物业管理用房交给辖区物业管理部门。业主委员会成立后，辖区物业管理部门应将物业管理用房全部移交给业主委员会。

　　因分期开发等原因 ,不能足额提供当期物业管理经营用房的,开发建设单位应在物业交付前向辖区物业管理部门支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为物业服务企业的经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理经营用房。

　　第四十七条[物管用房的使用] 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。

　　物业管理办公用房由物业服务企业免费使用，主要用于物业服务企业开展服务所需的场所和业主委员会的办公场所。

　　物业管理经营用房由业主委员会委托物业服务企业出租或由物业服务企业自行经营，租金或收益在业主委员会的监管下主要用于物业管理。

　　物业服务企业与承租方签定的租赁合同中,约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。

　　第四十八条[房屋的保修] 物业交付使用后，开发建设单位应当按国家和省规定的保修期限和保修范围承担房屋的保修责任。

　　物业交付前，开发建设单位应当一次性向辖区物业管理部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业保修期内维修费用的保证。

　　建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。

　　开发建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议，明确权利与义务以及保修费用支付方式等内容。

　　市物业管理部门应当制订房屋保修金使用管理办法和保修协议的示范文本。

　　第四十九条[初期费] 开发建设单位应当在物业交付前，按物业建设总投资2‰的比例，向辖区物业管理部门交纳初期物业管理费，由辖区物业管理部门拨给物业服务公司使用。

　　物业建设总投资的计算方法，由市人民政府规定。

　　第五十条[维修资金] 物业应当设立物业专项维修资金，用于房屋共有部位、共用设施的维修、更新。物业专项维修资金设立的具体标准和办法，由市人民政府另行制定。

　　第七章 法律责任

　　第五十一条 对违反本条例的行为，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》已有规定的，按照其规定处罚;没有规定的，按照本办法的规定予以处罚。

　　第五十二条 建设单位违反本条例，有下列行为之一的由相关管理部门按照下列规定予以处罚：

　　(一)违反本条例第二十五条规定，不经招投标擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并可处以5万元以上10万元以下罚款。

　　(二)违反本条例第三十一条规定，不提供或者移交相关资料的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并可处以1万元以上10万元以下罚款。

　　(三)违反本条例第四十五条规定，在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并可处以10万元以上50万元以下的罚款。

　　(四)违反本条例第四十八条、四十九条规定，不及时交纳房屋保修费和前期物业费的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

　　第五十三条 物业服务企业违反本条例，有下列行为之一的由相关管理部门按照下列规定予以处罚：

　　(一)违反本条例第三十二条规定，未取得资质证书从事物业服务的，由辖区物业管理责令停止违法行为，没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下罚款;采用弄虚作假方式取得资质证书或通过年检的，以及转让或变相转让物业服务企业资质证书的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并处以5万元以上10万元以下的罚款，由市物业主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。

　　(二)违反本条例第三十五条规定，未按规定公布财务的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并可处以2000元以上5000元以下罚款;擅自挪用经营性收入的，由辖区物业管理部门责令限期改正，并处挪用数额2倍以下的罚款。

　　(三)违反本条例第三十八条规定，未在物业服务合同终止时移交有关资料、财物等或未按时退出物业服务区域的，由辖区物业管理部门责令限期改正;逾期未改正的，处以2万元以上10万元以下罚款;情节严重的，由市物业主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。

　　第五十四条 违反本条例第四十条第(一)、(二)项规定的，由规划部门按规定予以处罚;违反第(三)、(四)项规定的，由房管部门按规定予以处罚;违反第(五)、(六)项规定的，由城管执法部门按规定予以处罚;违反第(七)项规定的，由市环保部门予以处罚。违反第(八)、(九)项规定的，由工商部门按规定予以处罚。

　　第五十五条 业主以业主大会或业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，有关部门应当依法给予当事人处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十六条　物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者截留、挪用、侵占物业维修基金、保修金、物业服务保证金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第五十七条 各县(市)、区人民政府应加强对老旧住宅小区物业管理的补贴扶持力度，并将补贴经费列入每年度的财政预算，具体比例由各县(市)、区人民政府另行制定。