第四章 物业管理企业

　　第二十九条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，持市级以上物业管理主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事与其资质相应的物业管理活动。

　　物业管理企业资质等级标准及资质管理按国家、省、市有关规定执行。

　　外地物业管理企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当及时告知市物业管理主管部门，并接受当地物业管理主管部门的监督管理。

　　第三十条 物业管理企业享有下列权利：

　　(一)依照物业管理服务合同的约定收取物业管理服务费用;

　　(二)制止损害物业或者妨碍物业管理的行为;

　　(三)选聘专营公司(如清洁、修缮、保安等公司)承担专业管理业务;

　　(四)法律、法规、规章规定及业主大会授予的其他权利。

　　第三十一条 物业管理企业应当承担下列义务：

　　(一)全面履行物业管理服务合同，提供物业管理服务;

　　(二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督;

　　(三)接受业主、业主大会、业主委员会对物业管理服务费用收支情况的质询;

　　(四)发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告;

　　(五)法律、法规及规章规定的其他义务。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十二条 首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。

　　第三十三条 建设单位须在建筑物及附属设施、专用房屋综合验收合格后，方可将管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。

　　建设单位向业主委员会或物业管理企业移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明。

　　第三十四条 业主委员会或者其他组织委托物业管理企业进行管理服务的，应当与被委托的物业管理企业签订物业管理服务合同。

　　符合业主大会决定或授权的物业管理服务合同对全体业主具有约束力。

　　第三十五条 签订物业管理服务合同或者前期物业管理服务协议，应使用国家规定的示范文本，并告知物业管理主管部门。

　　第三十六条 物业管理服务合同应当包括以下内容：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)物业管理服务事项和服务质量要求;

　　(三)物业管理服务费用的标准及收取办法;

　　(四)合同的期限、合同的变更和终止的约定、合同终止时物业资料的移交方式等;

　　(五)物业管理的责任范围;

　　(六)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(七)双方当事人约定的其他事项。

　　第三十七条 物业管理服务事项包括下列内容：

　　(一)物业共用部位的日常维护和管理;

　　(二)物业共用设施、设备及运行、使用的日常维护和管理;

　　(三)环境卫生、绿化管理服务;

　　(四)物业管理区域内公共秩序、交通等协助管理的事项;

　　(五)车辆停放及场地管理;

　　(六)双方约定的其他服务事项。

　　第三十八条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除三十日内，向业主委员会办理交接手续，并告知所在地物业管理主管部门。

　　第六章 物业管理费用及专用房屋

　　第三十九条 物业管理费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。

　　业主与使用人约定由使用人交纳物业管理费用的，从其约定，但业主负最终交纳责任。

　　尚未售出、租出的空置物业的所有权人，应当分摊物业管理公共服务费用，分摊比例不低于收费的50%，具体比例可由当事人双方商定，但不得因此而增加其他业主的负担。

　　第四十条 物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。

　　物业管理服务收费项目和标准，由物业管理企业申报，物业管理主管部门会同物价部门核定。条件成熟的物业管理区域，可以由双方当事人协商定价，在签订的物业管理服务合同中约定，并报物价部门、物业管理主管部门备案。

　　物业管理企业的收费项目和标准应向业主公布。

　　第四十一条 凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暖、通讯等单位向业主收取费用，应当收费到每一业主。

　　物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。

　　第四十二条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。维修基金属全体业主所有，业主委员会成立之前，由物业管理主管部门代管，专户储存;业主委员会成立之后，移交业主委员会管理。

　　物业管理主管部门等应加强对维修基金管理与使用的指导。协调和监督。维修基金管理与使用的具体办法，另行制定。

　　第四十三条 开发建设单位委托物业管理企业承担物业保修期内的保修义务的，应当按约定将保修费用交由物业管理企业按规定使用，并接受业主委员会的监督。

　　第四十四条 物业开发建设单位应当按照下列比例，配套修建业主自治监督和物业管理用房：总建筑面积5万平方米以下(含5万平方米)的为总建筑面积的0.4%，5万平方米以上的为总建筑面积的0.2%。其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，并到当地物业管理主管部门备案。不得擅自改变房屋用途。

　　业主委员会提供物业管理用房应当在合同中明确约定。

　　第七章 法律责任

　　第四十五条 损害物业管理区域内的公用设施设备、花草树木等，应当恢复原状;不按时恢复原状的，由物业管理企业恢复，费用由责任人承担;不能恢复原状的，赔偿损失。

　　第四十六条 业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷，当事人可以通过协商解决或者向当地物业管理主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第四十七条 未取得物业管理企业资质证书或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的，责令限期改正;逾期不改正，或者不具备从业条件的，责令停止从事物业管理活动，并处两千元以上一万元以下罚款。

　　第四十八条 物业管理企业及业主在物业管理区域内未经业主委员会和城市规划等有关部门批准，擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地的，责令限期改正，恢复原状;逾期不改正的，可以对物业管理企业降低资质等级直至吊销资质证书，对业主进行适当处罚，同时有关部门依法强制拆除。

　　第四十九条 物业管理企业不按合同约定提供服务的，业主委员会有权要求其改正，扣减相应物业管理费，并按合同约定追究违约责任。

　　第五十条 业主或使用人、空置物业所有人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按合同约定加收滞纳金;拒不交纳的，物业管理企业可以依法向人民法院起诉。

　　第五十一条 违反本办法规定，挪用维修基金或者是造成维修基金损失的，应退还本息，赔偿损失。依法追究主管人员和其他责任人员的行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十二条 物业管理主管部门及其工作人员未按本办法规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十三条 本办法规定的行政处罚，由物业管理主管部门按规定的职权范围决定;涉及降低资质等级和吊销资质证书的，由颁发资质证书的机关决定。

　　当事人对行政处罚决定不服的可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第八章 附 则

　　第五十四条 本办法有关专业用语的含义：

　　(一)物业的共用部位，是指物业的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶)、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。

　　(二)物业的共用设施设备，是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场(库)及其他共用设施设备。

　　第五十五条 本办法自2002年8月1日起施行。原有的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。