三、阅读理解

　　1.2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续。

　　(1).假设2006年4月到8月房地产价格每个月的上涨率是1%，则要拆除房屋产权人房屋的获得补偿价格应当是( 　)。

　　A.512000元 B.532789元 C.561600元 D.584403元

　　(2).进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( 　)。

　　A.27811元 B.28811元 C.72403元 D.49600元

　　(3).开发商因工作需要欲继续使用上述156㎡房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用( 　)月后被拆迁入应补交的差价款可以全部冲抵。

　　A.12个月 B.18个月 C.22个月 D.24个月

　　(4).该调换的旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况：建筑物出现补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按( 　)计算折旧。

　　A.土地使用权年限 B.建筑物经济寿命 C.建筑物尚可使用年限 D.建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限

　　(5).甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

　　(1).甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是(　)。

　　A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款 B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保 C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款 D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

　　(6).下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是(　)

　　A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记 B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记 C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续 D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

　　(7).若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为(　)。

　　A.抵押价值 B.处分抵押物时的市场价值 C.抵押价值-处分抵押物的费用及税费 D.处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

　　(8).若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是(　)

　　A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

　　(9).去年，甲公司以每平方米建筑面积10000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为4000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费100万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志。

　　现在，该公司为取得该项房地产的所有支出是(　)。

　　A.小于4000万元　　 B.等于4000万元 C.等于4100万元 D.大于4100万元

　　(10).2年之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格在取得价格上涨10%，不考虑销售税费，设此时该写字楼的售价为P，在正常的市场条件下，P最可能的取值为(　)。

　　A.P小于4100万元　　 B.P等于4100万元 C.P大于4100万元　　 D.无法确定

　　答案部分

　　一、简答题

　　1. ①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。因此对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况(如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等)和意愿(如获利高低的认可程度等)不同，其投资价值(报价)是存在差异的。

　　②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。

　　③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

　　④可见，投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，说明值得投资;否则，就说明不值得投资。

　　2. (1)错误有：①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　(2)还应将重置价格减去折旧：①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

　　3. 1.从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。

　　2.按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/㎡，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/㎡的水平。

　　3.正常合理的成交价格水平应为：

　　4000-(500+2220/148)=3485(元/㎡)

　　买方实际支付价格=3485元/㎡+应由买方交纳税费，只要买方付出价格在(3485元/㎡+应由买方交纳税费)以下就行。

　　二、综合题

　　1. 1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:

　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元);

　　2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640(元);

　　3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。

　　2. 1.“估价方”中缺少资质等级;

　　2.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);

　　3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

　　5.“估价原则”缺少谨慎原则;

　　6.假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”;

　　7.结果报告中估价结果缺少单价

　　8.缺少市场背景分析;

　　9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;

　　10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);

　　11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用(参见《理论》教材P234)

　　12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰;

　　13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;

　　14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加;

　　15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误

　　16.运用公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]的计算结果有误;

　　17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息;

　　18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由;

　　19.缺少附件

　　三、阅读理解

　　1. (1). B (2). B (3). A (4). B (5). B (6). A (7). D (8). D (9). D 【解析】：甲公司的实际花费除了要考虑转让价格10000×4000=4000万元、涂饰标志花费100万元，还应该有转让过程中的税费，比如契税、办证费;也要考虑到不同时点的资金的时间价值。 (10). A 【解析】：在之前的售价的基础上考虑折旧的原因。

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