16.在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(　　)。

　　A.统一房地产范围

　　B.统一付款方式

　　C.统一价格单位

　　D.统一市场状况

　　答案： C

　　17.估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为(　　)万元。

　　A.75.00

　　B.75.60

　　C.83.60

　　D.86.00

　　答案： B

　　18.某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为(　　)万元。

　　A.35.00

　　B.56.29

　　C.86.29

　　D.180.00

　　答案： C

　　19.某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为(　　)元/㎡。

　　A.5110.51

　　B.5307.26

　　C.5549.95

　　D.5638.13

　　答案： A

　　20.报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是(　　)。

　　A.投资率是投资回收与投入资本的比率

　　B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高

　　C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

　　D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

　　答案： D

　　21.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

　　B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

　　C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

　　D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

　　答案： B

　　22.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(　　)万元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　答案： D

　　23.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为(　　)万元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　答案： D

　　24.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　答案： B

　　25.某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是(　　)元/㎡

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　答案： C

　　26.某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为(　　)万元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　答案： D

　　27.在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是(　　)。

　　A.取得待开发房地产的时间

　　B.开发期间的某个时间

　　C.开发完成后的时间

　　D.开发完成之后的某个时间

　　答案： B

　　28.现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为(　　)元/㎡。

　　A.486.52

　　B.521.74

　　C.559.50

　　D.1398.76

　　答案： B

　　29.直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由(　　)决定的。

　　A.房地产的历史价格资料

　　B.房地产的未来价格资料

　　C.房地产的现实价格资料

　　D.估价师选取的现时和未来的价格资料

　　答案： A

　　30.某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为(　　)元/㎡。

　　A.7974.00

　　B.8023.00

　　C.8056.25

　　D.8078.00

　　答案： C

　　31.威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示(　　)。

　　A.单位面积土地上农产品的产量

　　B.市场上每单位农产品的价格

　　C.生产每单位农产品的成本

　　D.向市场运输每单位农产品的成本

　　答案： A

　　32.某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为(　　)万元。

　　A.500

　　B.525

　　C.600

　　D.1650

　　答案： D

　　33.某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是(　　)。

　　A.空置率偏小

　　B.运营费用偏大

　　C.收益期限偏短

　　D.报酬率偏高

　　答案： D

　　34.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了(　　)。

　　A.假设开发法和基准地价修正法两种方法

　　B.假设开发法和成本法两种方法

　　C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

　　D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

　　答案： D

　　35.在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应(　　)。

　　A.假定建筑结构是安全的

　　B.肯定建筑物是安全的

　　C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定

　　D.说明建筑结构安全难以确定

　　答案： A