第三十三条　房地产拍卖(变卖)鉴定评估，遵循土地使用权、房屋所有权权利一致原则进行评估，土地使用权与房屋所有权归属不一致的，应当向委托人说明情况，取得委托人同意后在委托书中明确仅对受让人继受原权利人的房地产合法权利进行价值评估，不对权属发表意见，并在报告中予以披露。

　　第三十四条　人民法院执行农村房屋涉及集体建设土地使用权评估的，经人民法院与国土资源管理、城乡规划部门取得一致意见后，依据人民法院的裁定文书进行评估，但应当考虑权利受让人到国土资源管理部门办理国有土地使用权出让，所需缴纳的土地使用权出让金及有关税费。

　　第三十五条　房地产拍卖(变卖)鉴定评估，拍卖房地产上原有的租赁权及其他用益物权，通常不因拍卖(变卖)而消灭。注册房地产估价师应当先评估没有租赁权及其他用益物权限制的估价对象房地产的市场价值，再评估出附有租约限制或其他用益物权的拍卖(变卖)房地产的市场价值。

　　拍卖房地产上原有的抵押权及其他担保物权，通常因拍卖(变卖)而消灭，注册房地产估价师通常不考虑其对价值的影响。

　　第三十六条　在建工程项目整体拍卖(变卖)鉴定评估，注册房地产估价师应当特别关注停工缘由、工期延误的原因及其对于预测完工工期及对工程造价的影响，关注项目的报建、施工许可是否合法、实际修建状况、各项规划建设许可是否在有效期内、是否存在实际销售等事项。

　　在建工程部分拍卖(变卖)鉴定评估，注册房地产估价师还应当合理进行地价分摊，关注建筑物区分所有权对于估值的影响。

　　第三十七条　对于在建工程整体或部分拍卖(变卖)鉴定评估，如果涉及超规划建设的，注册房地产估价师应当与委托人协商，对于超规划许可建设的部分房地产，应当有合法的估价依据，须经人民法院与城乡规划主管部门协商一致，不得擅自评估或设定不合理的假设，鉴定估价报告对此应当揭示。

　　第三十八条　房地产拍卖(变卖)鉴定评估时，对于隐蔽工程的鉴定评估，注册房地产估价师应当根据当事人提供的工程图纸、隐蔽工程的预决算资料，结合隐蔽工程投入使用的情况进行鉴定评估。

　　第三十九条　以房地产为主的整体资产处置的评估，注册房地产估价师得就动产附合不动产一起进行鉴定评估。

　　第四十条　以房地产为主业或企业主要资产构成为房地产的，企业整体拍卖(变卖)涉及的企业价值鉴定评估中，虽然不动产可分离(从物质实体角度)，但从利用(使用方式)方面不可分离，则注册房地产估价师得就企业价值进行鉴定评估。

　　第四十一条　企业整体拍卖(变卖)涉及的企业价值鉴定评估中，房地产从物质实体、使用方式上，均可与其他动产、无形资产分离，对分离出来的房地产鉴定评估，注册房地产估价师可以进行单独的房地产鉴定评估。

　　第二节 房地产损害赔偿鉴定评估

　　第四十二条　房地产损害赔偿鉴定评估，系指房地产的所有权、用益物权或者担保物权受到侵害，而对损害带来的房地产价值减损额进行的鉴定评估。

　　第四十三条　房地产损害赔偿鉴定评估，评估被侵权人因此受到的损失，被侵权人的损失难以评估，侵权人因此获得利益的，可以其获得的利益作为损害赔偿估价对象。

　　第四十四条　注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估，应当根据损害赔偿鉴定评估的类型、损害程度、损害范围，以及潜在索赔者，合理确定估价方法和估价技术路线。

　　第四十五条 房地产损害赔偿鉴定估价方法，有成本法、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法等。

　　成本法也称为修复费用法，是通过设定规划许可、采用其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮，求取排除估价对象房地产的缺陷恢复其原来功能所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用以及修复工期内的直接经济损失等费用，从而评估房地产价值减损额的方法。

　　损失资本化法，是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限内的现值和，或测算经济耐用年限内无质量缺陷房地产正常净收益现值和与有质量缺陷房地产正常净收益现值和之差，从而评估房地产价值减损额的方法。

　　赔偿实例比较法，是通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和修正，从而评估房地产价值减损额的方法。

　　损害前后价差法，是通过测算损害前房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值，求取其差额，从而评估房地产价值减损额的方法。

　　第四十六条　房地产损害的类型，按照损害存续的时间，划分为暂时性损害和永久性损害;按照是否可修复，分为可修复的损害和不可修复的损害;按照损害事实，划分为实体性损害、功能性损害和经济性损害;按照损害来源，分为地震、风灾等自然灾害带来的损害，以及非自然灾害的他人侵权带来的损害。

　　第四十七条　实体性损害是指对房屋有形组成部分的损害，包括影响主体结构、围护结构、装饰装修等的损害。房地产的实体受到损毁带来的损害赔偿鉴定评估，装修纠纷中的损害赔偿鉴定评估均是常见损害赔偿鉴定评估类型。

　　功能性损害是指房屋及其所在小区内外规划的改变，如房屋层高、小区绿地道路等发生改变，以及影响房屋采光、日照等方面的规划变更，从而对房屋功能发挥产生的负面影响。项目规划变更引起的损害赔偿鉴定评估，常见的是在房屋建筑正式开工前。

　　经济性损害是指对损害事实的发生间接影响房地产的外部环境，从而减损其价值的损害，如环境污染带来的损害、异议登记不当带来的损害、房屋(土地)登记部门的其他登记错误带来的损害，以及区域规划调整带来的损害。

　　地震、风灾、环境污染等灾害，除直接带来房屋的实体性损害外，有时也带来经济性损害。

　　第四十八条　对于各种损害赔偿鉴定评估，损害事实的认定必须经合法认定，方可作为估价依据。

　　损害事实应当由人民法院认定。

　　第四十九条　注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估，应当区分可修复的损害和不可修复的损害，测算该损害对于房地产带来的实体价值减损和市场价值的减损。

　　第五十条　所谓实体价值减损，是指修复该房地产所需耗费的资料、人工等投入及其合理税费和利润。测算实体价值减损，需要区分重建成本和重置成本。

　　房屋实体性损害修复方案，应该是技术上可能、经济上可行且合法的修复方案。修复方案是鉴定评估的基本依据，可以由当事人自行协商后签订协议。当事人不能就修复方案达成一致意见的，可以经人民法院委托或者当事人共同委托，由具有相应资质的专门机构出具房屋实体性损害修复方案。

　　第五十一条　所谓市场价值减损，是指房地产发生损害之后，市场主体对于该房地产产生畏惧和排斥心理，使得市场需求方减少，对于市场租金、市场售价带来直接影响，从而带来在实体价值减损之外的其他价值减损。

　　第五十二条　对于可修复的损害赔偿鉴定评估，通常从实体价值减损角度进行鉴定评估。对于不可修复损害赔偿鉴定评估，通常从市场价值减损角度进行鉴定评估。

　　注册房地产估价师从事损害赔偿鉴定评估时应当知晓，有的房地产损害鉴定评估类型，实体损害虽可以修复，但该损害对于房地产的价值减损主要是市场价值减损。

　　第五十三条　项目规划变更引起的损害赔偿鉴定评估，包括：容积率的变更导致总建筑面积的变更;业主拥有对建筑物内的专有部分的权利受到侵害，如建筑层高、建筑面积不符合原规划;业主对专有部分以外的共有部分享有的权利受到侵害，比如绿地减少、侵占公共绿地、占用公共通道等。

　　第五十四条　房地产的物质实体受到外力冲击带来的损害，其损害如果是可修复的，则通常从实体价值减损角度进行鉴定评估，如果需要，还应考虑搬家、暂停营业带来的损失;如果损害是不可修复的，则首先对于未发生损害之前的房地产进行评估，再减去净残值，得出损害赔偿估值。

　　第五十五条　环境污染带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师应当结合专门机构出具的环境影响评价报告，根据环境是否可治理恢复分别进行鉴定评估。

　　第五十六条　如果污染的环境可治理恢复，注册房地产估价师考虑到治理恢复的时间周期，结合实体价值减损和市场价值减损综合判断，得出损害赔偿估值。

　　第五十七条　如果污染的环境不可治理恢复，注册房地产估价师根据环境影响评价结果，从市场价值减损角度测算赔偿估值。

　　第五十八条　异议登记不当带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师主要从市场租金、售价在异议登记期间的变化，对当事人带来的损失角度进行鉴定评估。

　　第五十九条　房屋(土地)登记部门的登记错误带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师主要从市场租金、售价在登记错误期间的变化，对当事人带来的损失角度进行鉴定评估。

　　第六十条　装修纠纷中的损害赔偿鉴定评估，包括：装修当事人之间发生的损害赔偿鉴定评估;装修对相邻不动产的损害赔偿鉴定评估。

　　第六十一条　装修纠纷中的损害如果是可修复的，注册房地产估价师通常从实体价值减损角度进行鉴定评估，考虑修复成本、相应的税费和利润。

　　第六十二条　装修纠纷中的损害如果是不可修复的，注册房地产估价师通常综合实体价值减损、市场价值减损之后，得出损害赔偿估值。

　　第六十三条　区域规划调整带来的损害赔偿鉴定评估，如住改商、交通管制(单行道)带来的房地产损害赔偿鉴定评估。注册房地产估价师从房地产用途改变带来的价值减损，交通出行便利程度的变化、消费者便利程度的变化对市场供需的影响，带来的房地产市场价值减损等角度，进行鉴定评估。

　　第六十四条　地震、冰雹、风灾等自然灾害带来的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师应当区分该损害是否可修复。对于可修复的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师综合实体价值减损和市场价值减损，得出损害赔偿估值。

　　对于不可修复的损害赔偿鉴定评估，注册房地产估价师首先对于未发生自然灾害损害之前的房地产进行鉴定评估，再减去净残值，得出损害赔偿估值。

　　第三节 房地产分割合并鉴定评估

　　第六十五条　房地产分割合并鉴定评估，注册房地产估价师应当明确，分割合并的房地产，应当符合房屋登记基本单元、土地登记基本单元的规定。

　　第六十六条　房地产分割合并鉴定评估，注册房地产估价师应当明确，分割合并后的房地产市场价值存在三种可能，即A+B=C，A+BC，其中A、B分别表示分割后或者合并前的两宗房地产市场价值，C表示合并后或分割前的该宗房地产市场价值。

　　注册房地产估价师应当通过市场调查和分析，准确把握分割合并鉴定评估的房地产价值变化所属情形。

　　第四节 国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估

　　第六十七条　国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估，包括三种情形：被征收房屋仍然存在;被征收房屋灭失，但有证据保全;被征收房屋灭失，未办理证据保全。

　　第六十八条　国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估，注册房地产估价师应当遵循住房和城乡建设部颁布的《房屋征收评估办法》进行鉴定评估。

　　第六十九条　被征收房屋灭失，但有证据保全的，注册房地产估价师依据保全的证据、该房屋被征收之时的房地产市场状况进行鉴定评估。

　　第七十条　被征收房屋灭失，未办理证据保全的，该房屋不具备鉴定评估的条件。如果委托人知道该被征收房屋不具备鉴定评估条件，当事人向鉴定评估委托方签收《房地产司法鉴定风险告知书》的，注册房地产估价师可以依据有限的估价依据，对该被征收房屋进行咨询性估价。

　　第五节 房地产估价纠纷鉴定评估

　　第七十一条　房地产估价纠纷所涉鉴定评估，可以是上述任何一类鉴定评估的纠纷引起的鉴定评估，还包括抵押估价、作价入股等其他估价带来纠纷的鉴定评估。

　　第七十二条　房地产估价纠纷所涉鉴定评估，通常由比涉及纠纷的鉴定估价机构资质等级更高资质的估价机构受理;涉及纠纷的鉴定估价机构为国家一级资质房地产估价机构的，从事纠纷鉴定评估的估价机构也必须是国家一级资质房地产估价机构。

　　第七十三条　房地产估价纠纷鉴定评估的目的，包括对于原鉴定估价机构和注册房地产估价师的主体资格是否符合有关规定，估价程序和估价方法、估价依据是否遵循估价行业标准，估价行为是否符合职业道德等，进而对于是否存在虚假估价、估价是否严重失实进行鉴定和判断。

　　第七十四条　房地产估价纠纷所涉鉴定评估中，对于涉及纠纷的房地产价值的鉴定评估，注册房地产估价师应当遵循估价规范和本章的其他规定进行鉴定评估。

　　第四章 房地产司法鉴定估价报告和咨询性估价报告

　　第七十五条　注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估，其注册执业的房地产估价机构应当出具房地产鉴定估价报告，鉴定估价报告应当能够让委托人和鉴定估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解鉴定估价结果。

　　第七十六条　房地产鉴定估价报告应当包括：充分的估价依据;必要的估价程序;估价方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息。

　　第七十七条　房地产咨询性估价报告，是指注册房地产估价师由于受到客观原因限制，委托人或有关当事人明知存在估价依据不充分、必要的估价程序不能完全履行的情况下，仍然委托鉴定评估而出具的估价报告。

　　委托人和咨询性估价报告使用者需在了解估价依据、估价程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解估价结果。

　　第七十八条　房地产拍卖(变卖)鉴定评估的估价时点，原则上为评估委托之日或完成估价对象现场查勘之日，但鉴定评估委托书另有约定的除外。

　　估价时点不是完成现场查勘之日的，应当在“鉴定评估的假设和限制条件”中揭示估价对象在估价时点的状况与在完成现场查勘之日的状况的差异，并指出该差异对鉴定估价结果的影响，提示鉴定估价报告使用者注意。

　　第七十九条　房地产司法鉴定评估，报告的名称通常为“房地产司法鉴定估价报告”。对于咨询性估价，报告的名称为“房地产咨询性估价报告”。

　　估价报告须由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并至少有两名以上符合条件的注册房地产估价师签名。

　　第八十条　在房地产司法鉴定评估活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》执行。

　　第八十一条　房地产司法鉴定估价报告应用有效期，从鉴定估价报告出具之日起计，不得超过1年;注册房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，可以适当缩短鉴定估价报告应用的有效期。

　　超过房地产鉴定估价报告应用有效期使用鉴定估价报告的，相关责任由报告使用者承担。在鉴定估价报告应用有效期内使用鉴定估价报告的，相关责任由出具鉴定估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

　　第八十二条　房地产司法鉴定估价依据包括：由委托人转交经当事人质证人民法院认定的鉴定评估资料;委托人依职权调查取得的鉴定评估资料;当事人补充的经人民法院认可的鉴定评估资料;估价机构自己取得的鉴定评估资料。

　　鉴定估价报告对于估价依据应当充分披露，并注明其类别。对于估价依据缺失的，应当揭示其成因;如果重要估价依据缺失，不能出具房地产司法鉴定估价报告，在委托人认可的前提下，出具咨询性估价报告。

　　第八十三条　注册房地产估价师应当对估价对象进行现场查勘，将估价对象现状与相关权属证明资料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好现场查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片，内外部状况照片应当作为鉴定估价报告的附件。

　　由于各种原因不能拍摄内部状况照片的，应与委托人沟通。如果委托人书面同意，可以就与估价对象除装修状况不一致外的小区其他相同户型的房地产进行现场查勘，并对估价对象的装修状况在委托书中明确的，可以进行鉴定评估，但在鉴定估价报告中应予以披露。

　　现场查勘记录，由实施现场查勘的注册房地产估价师、在场人民法院工作人员和其他在场人员签名，查勘记录应当作为鉴定评估档案资料妥善保管。

　　第五章 房地产司法鉴定评估的质证

　　第八十四条　注册房地产估价师有出庭接受质询的义务。就委托人及当事人围绕鉴定评估的相关问题提出的质疑和询问，注册房地产估价师应当给予回答、进行说明和答辩，应当准备回答的问题包括但不限于：房地产估价人员及其机构是否符合鉴定人和鉴定机构的执业条件，是否具有执业胜任能力;是否保持估价的独立性，即对估价机构是否存在执业冲突，如估价机构及其关联机构是否为一方当事人提供律师、注册会计师、其他咨询代理服务等;注册房地产估价师和其他估价人员在从事鉴定评估中是否遵循职业操守;房地产估价程序或操作流程是否符合估价行业规范，房地产司法鉴定估价报告的合法性、公允性、客观性等。

　　第八十五条　就鉴定估价报告的有关内容，注册房地产估价师出庭接受询问应当准备好以下问题的回答：(一)鉴定估价报告的完整性，即鉴定估价报告是否存在重大疏漏或缺项;(二)鉴定估价报告的附件资料的来源，及其真实性、合法性和完整性;(三)房地产司法鉴定估价方法、鉴定估价技术路径、鉴定估价参数选取等，是否存在不当或违反行业规范等;(四)鉴定估价结果是否存在重大价值差异;(五)估价人员及估价机构是否签名盖章。

　　第八十六条　出庭接受询问的注册房地产估价师，对于当事人及其代理人、聘请的专家辅助人超出质证范围的询问，可以经法官同意后，不予回答。

　　第八十七条　从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师出庭接受询问，在对房地产司法鉴定评估进行质证的活动结束后，应当及时退庭，不得旁听庭审。

　　第八十八条　从事鉴定评估的注册房地产估价师，确有正当理由不能出庭接受询问的，应当在收到出庭通知后，及时向人民法院提交书面申请，阐明不能出庭的理由，并就有关当事人对鉴定评估的质疑提交书面答复。从事鉴定评估的注册房地产估价师是否出庭，由人民法院决定。

　　第八十九条　注册房地产估价师出庭接受询问后，应当对人民法院提供的质证情况笔录进行核对后签名。

　　第九十条　具有房地产司法鉴定评估资格的注册房地产估价师，可以受当事人的聘请，经当事人向人民法院申请同意，以专家证人或专家辅助人身份出庭，出庭就案件的房地产鉴定评估专门性问题进行说明。

　　第九十一条　以专家证人身份出庭的注册房地产估价师，应当回答审判人员和当事人就房地产鉴定评估专门性问题的询问，经法官允许，可以对从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师进行询问。经人民法院准许，当事人各自申请的以专家辅助人身份出庭的注册房地产估价师可以就案件中的房地产鉴定评估问题进行对质。

　　注册房地产估价师以专家证人或专家辅助人身份接受当事人委托，出庭就案件的房地产鉴定评估专门性问题进行说明，应当由房地产鉴定估价机构统一收取，收费的项目和标准应当在国家规定的标准内与当事人协商确定。

　　第六章 附 则

　　第九十二条 仲裁当中涉及的房地产司法鉴定评估，参照本指导意见执行。

　　第九十三条 从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师，应当掌握与诉讼程序和证据法学有关的法律知识，不断提高鉴定评估专业能力和法律素养。房地产估价机构应当尽可能指派具有大学本科以上学历、且执业满3年以上的，有一定鉴定评估经验的注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估工作。

　　第九十四条 本意见由四川省住房和城乡建设厅负责解释。

　　第九十五条 本意见自发布之日起施行。