30、下列不属于最高额抵押法律特征的包括( ACDE )。

　　A.最高额抵押所担保的对象是将来发生的债权

　　B.最高额抵押担保的对象具有特定性

　　C.最高额抵押所担保的债权依赖于确定的基础法律关系

　　D.最高额抵押必须在抵押合同中明确约定，法律要求办理登记的还应当办理登记手续

　　E.最高额抵押是对一定期限内连续发生的债作担保

　　解　　析：最高额抵押担保的对象具有不特定性。最高额抵押担保在设立时，只有一个大致的数额限制，并未对具体担保哪几笔债权债务关系做出规定，有的被担保债权在当时甚至尚未发生，所以最高额抵押担保的对象具有不特定性。

　　三、判断题:

　　31、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。T

　　32、土地用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地抵押权等。F

　　解　　析：土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。土地担保物权包括土地抵押权等。

　　33、《物权法》规定，矿藏、草地、海域属于国家所有。F

　　解　　析：《物权法》规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。

　　34、土地所有权具有占有权、使用权、收益权、处分权等权能。T

　　解　　析：土地所有权是包括占有权、使用权、收益权、处分权等权能。

　　35、我国农村和城市郊区的土地全部属于农民集体所有。F

　　解　　析：农村中的国有土地还有：名胜古迹、自然保护区等特殊土地

　　36、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。T

　　解　　析：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。

　　37、《物权法》的规定，工业用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。F

　　解　　析：《物权法》并未规定“挂牌方式”出让。《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　38、某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为55年。F

　　解　　析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。50-15=35年。

　　39、划拨建设用地使用权没有使用期限的限制，不得进行转让、出租、抵押等经营活动。F

　　解　　析：划拨建设用地使用权没有使用期限的限制，可以进行转让、出租、抵押等经营活动。

　　40、《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。T

　　41、农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。T

　　42、地役权是利用他人的动产的一种权利。F

　　解　　析：地役权是利用他人的不动产的一种权利

　　43、地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。T

　　解　　析：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　44、宅基地可以设定抵押。F

　　解　　析：《物权法》规定，下列土地不得抵押：①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。

　　45、《物权法》规定，乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押。F

　　解　　析：《物权法》规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

　　46、现行香港的全部土地均属于国家所有。T

　　47、目前我国台湾地区实行土地所有权制的基础是土地公权制。F

　　解　　析：目前我国台湾地区实行土地所有权制的基础是土地私权制。

　　四、案例分析题:

　　48、(一)

　　甲企业因拓展业务需要，向政府租赁一块开发成熟的国有建设用地建厂房，租期20年。支付土地租金后，由于经营困难，并没完成合同约定的开发建设，仅在其上建造了一栋办公楼。2年后，甲企业将办公楼抵押给银行，并将土地转租给乙企业。

　　请就上述内容，回答以下问题。

　　1.甲企业取得土地支付的租金标准应该按照( A )确定。

　　A.全额地价折算

　　B.扣除相关费用后的地价余额折算

　　C.征地成本价折算

　　D.工业用地最低价标准

　　2.乙企业根据与甲企业签署的租地合同，到国土资源行政主管部门登记，行政主管部门可以( BD )。

　　A.直接给予登记，承租土地使用权转给乙企业

　　B.不予登记，并应收回甲企业的承租土地使用权

　　C.将与甲企业签署的租地合同直接更名后给予登记

　　D.收回甲企业的承租土地使用权后，重新与乙企业签署租地合同

　　3.甲企业在进行抵押时，随之抵押的承租土地使用权租金应按( C )估价。

　　A.合同租金

　　B.市场租金

　　C.合同租金与市场租金的差值

　　D.剩余租期预期租金

　　4.如果承租土地使用权被国土资源行政主管部门收回，抵押物的处置应由( A )进行。

　　A.银行

　　B.甲企业

　　C.国土资源行政主管部门

　　D.乙企业

　　5.如果甲企业按照合同规定完成开发，将土地转租给乙企业，乙企业将取得( D )。

　　A.承租土地使用权

　　B.土地优先受让权

　　C.承租土地处置权

　　D.土地他项权利

　　解　　析：1.承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算。

　　2.承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

　　3.地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

　　4.如果承租土地使用权被国土资源行政主管部门收回，抵押物的处置应由抵押权人进行。

　　5.将土地转租给乙企业，不能取得承租土地使用权、土地优先受让权、承租土地处置权。

　　49、(二)

　　A房地产公司于2010年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日在签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2010年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2011年5月1日才开始动工建设。同时A房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。

　　1.该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为(D)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　2.按闲置土地的规定，应向A房地产公司征收(A)万元以下的土地闲置费。

　　A.1200

　　B.1300

　　C.1400

　　D.1500

　　3.根据《城市房地产管理法》，A房地产公司要将改变该项目部分土地用途，必须取得(AD)的同意。

　　A.出让方

　　B.B市人民政府城乡规划行政管理部门

　　C.B市人民政府城市土地管理部门

　　D.C县人民政府城乡规划行政管理部门

　　4.经同意，A房地产公司改变该项目部分土地用途，根据《城市房地产管理法》，必须(AC)。

　　A.变更或重新签订出让合同

　　B.不需变更或重新签订出让合同

　　C.相应调整地价款

　　D.不用调整地价款

　　5.根据国土资源部39号令规定，A房地产公司取得上述建设用地使用权，不可能采取的出让方式是(C)。

　　A.招标方式

　　B.拍卖方式

　　C.协议出让

　　D.挂牌出让方式

　　6.根据有关土地政策规定，A房地产公司取得上述建设用地使用权后，只考虑A房地产公司原因而不被无偿收回建设用地使用权的最迟动工开发时间为(D)以前。

　　A.2011年2月1日

　　B.2011年3月1日

　　C.2012年2月1日

　　D.2012年3月1日

　　解　　析：1.住宅用地出让最高年限为70年。

　　2.在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。6000万元×20%=1200万元。

　　3.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

　　4.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

　　5.39号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

　　6.超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权