物业管理条例是小区物业管理的依据和标准，yjbys小编下面为你整理了关于东莞市的物业管理条例，希望对你有所帮助。

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 市房地产行政管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。街道办事处(镇人民政府)负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助镇街房地产行政管理部门对物业管理活动进行指导和监督。

　　居(村)民委员会负责本行政区域内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作。

　　第四条 街道办事处(镇人民政府)应当有专门机构负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作，并根据本行政区域内物业管理区域的数量和规模，配备相应的物业管理工作人员。街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会应分别确定1名领导分管物业管理工作。

　　居(村)民委员会应在街道办事处(镇人民政府)的指导下，负责本行政区域内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作，并配备适当数量的物业管理工作人员。

　　全市各级人民政府应对物业管理的监督管理工作给予经费支持。

　　第五条 全市各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。

　　价格管理部门负责制定或调整实行政府指导价的物业服务收费标准，确认物业管理区域前期物业服务收费标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处;受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

　　城市管理部门负责查处物业管理区域内违法排放或制造社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染，饮食服务业油烟污染，向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体的行为，在人口集中地区焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质的行为;破坏房屋外立面、违法设置户外广告、非法搭建、违规装修、擅自改变房屋使用性质、乱摆卖行为等，相关管理部门应依法予以配合。

　　住房与城乡规划行政主管部门负责在确定房地产项目规划条件时，按规定配置各类公共建设配套设施;并按照《广东省物业管理条例》规定的标准提出物业服务用房的具体要求，并在审批建设工程规划许可证时，明确物业服务用房的位置和面积。

　　公安行政管理部门负责指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案，督促物业服务企业落实相关管理制度;及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾;负责对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道等行为依法采取相关措施。配合流动人员和出租屋管理职能部门，做好住宅小区内流动人口和出租房屋的管理工作;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施;打击物业管理服务中的欺行霸市行为。

　　公安消防部门负责物业管理区域内的消防安全监督管理工作。对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查;负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，如发现存在严重威胁公共安全的火灾隐患，应当在责令改正的同时依法进行处罚和整改。

　　园林绿化管理部门负责依法查处物业管理区域内侵占、破坏绿地行为。

　　环境保护管理部门负责依法查处物业管理区域内废水、废渣、固体废物、工业有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。

　　质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯安全监督管理工作。

　　人口与计划生育管理部门负责物业管理区域内的人口与计划生育工作。

　　各街道办事处(乡镇人民政府)负责指导和监督本区域内的物业管理活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，做好社区居委会(村民委员会)、业主委员会、物业管理协调配合的有关工作;会同各市、区住房和城乡建设主管部门对辖区内设立业主大会和选举业主委员会给予指导、协助并调处矛盾纠纷等相关工作。

　　第六条 相关职能部门分别成立物业管理协调领导小组。

　　建立街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议主要协调解决物业管理重大问题，联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集、主持。

　　重大问题是指在本区物业管理区域内发生的因人为、自然灾害或者其他原因造成的重大人身伤害及财产损失事故，以及因物业管理不善，严重影响业主和使用人日常生活，并造成不良社会影响的问题或其他确需政府职能部门协调解决的问题。

　　第七条 物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并配合政府有关部门、街道办事处(镇人民政府)开展社区服务、社区文化活动以及流动人员计划生育服务管理等行政管理工作。

　　第八条 东莞市物业管理行业协会(以下简称市物业管理协会)是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展;负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议，承接主管部门委托、转移的其他事项。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第九条 房屋的所有权人为业主。

　　第十条 依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

　　第十一条 尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金(以下简称住宅专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十二条 业主在物业管理活动中，应履行下列义务：

　　(一)遵守业主管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家法有关规定缴纳住宅专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第十三条 业主依法成立业主大会，选举业主委员会。

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

　　1个物业管理区域成立1个业主大会，由1个物业服务企业提供物业管理服务。

　　一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十四条 业主大会决定以下事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

　　(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(五)选聘、解聘、续聘物业服务企业;

　　(六)决定住宅专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(七)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(八)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(九)改变共有部分的用途;

　　(十)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

　　(十一)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　第十五条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告。

　　第十六条 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

　　第十七条 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料(包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

　　业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。

　　第十八条 业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款(一)至(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

　　第十六条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

　　第十九条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。

　　第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

　　经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当协调组织召开。

　　第二十一条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。

　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。

　　第二十二条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第二十三条 业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　第二十四条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：

　　(一)专有部分面积，按照建筑面积计算;建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

　　(二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数，按照两者之和计算。

　　第二十五条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。

　　任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

　　第二十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。业主委员会履行下列职责：

　　(一)召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况，以书面形式召集业主大会会议的，应在物业区域内公示物业管理年度实施报告;

　　(二)执行业主大会会议的决议、决定;

　　(三)代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(四)协助制订重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务;

　　(五)监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营情况;

　　(六)组织业主委员会的换届选举工作;

　　(七)监督业主大会议事规则和管理规约的实施;

　　(八)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(九)听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督;

　　(十)配合街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会做好物业管理区域的社区建设工作，接受居(村)民委员会的监督、指导;配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作;

　　(十一)调解业主之间因物业使用，维护和管理产生的纠纷;

　　(十二)调整委员职务以及将候补委员递补为委员;

　　(十三)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。业主委员会不得从事经营活动。业主委员会应当于每年12月作1次工作报告，抄送街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会，并在物业管理区域显著位置公示。

　　第二十七条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;

　　(三)遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;

　　(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

　　第二十八条 业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时应提交以下材料：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会的会议记录和会议决定;

　　(三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。

　　物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

　　业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

　　备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

　　第三十条 业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。

　　第三十一条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。

　　第三十二条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

　　(一)未经业主大会表决通过，擅自决定解聘、续聘、选聘物业服务企业;

　　(二)挪用、侵占业主共有财产;

　　(三)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　(四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

　　(五)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

　　(六)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

　　(七)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

　　第三十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

　　(一)因物业转让等原因不再是业主的;

　　(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

　　(四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　(五)业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十四条 业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。

　　职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起3日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。

　　第三十五条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

　　业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

　　第三十六条 业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

　　业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

　　第三十七条 业主委员会日常工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

　　业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十八条 新建住宅物业应当实行前期物业管理。预售住宅物业的，建设单位在领取《商品房预售许可证》之前，应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。现售住宅物业的，建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投标工作。

　　投标人少于3个或者总建筑面积不超过50,000平方米的住宅物业，经市房地产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质(资格)的物业服务企业。

　　分期开发的住宅物业，应以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。

　　前期物业管理招投标由招标单位在市房地产行政管理部门专家库抽取专家，市房地产行政管理部门监督招投标过程。

　　第三十九条 建设单位应当与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　(一)前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积未达到物业管理区域建筑面积50% 以上的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业。原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。

　　(二)前期物业服务合同期满，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50% 以上且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项;原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，建设单位应当重新选聘或者续聘物业服务企业;原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给建设单位。

　　(三)前期物业服务合同期满，物业管理区域已全部交付使用且已成立业主大会的，由业主大会决定物业管理事项;原物业服务企业撤出物业管理区域的，应当将物业管理资料移交给业主委员会。未成立业主大会的，原物业服务企业撤出物业管理区域的，物业管理资料可以移交给街道办事处(乡镇人民政府)暂为保管。

　　第四十条　建设单位在预(销)售物业之前，应当制定临时管理规约，临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第四十一条　建设单位销售住宅物业时，应按规定将以下相关事项和信息告知购房人，保障购房人的知情权：

　　(一)建设单位在申请核发商品房预售许可证时，应当提供《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和明确物业服务用房的规划资料;

　　(二)建设单位在预(销)售物业时，必须在销售现场显著位置公示前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图，规划总平面图应当特别标示物业服务用房(含业主委员会办公用房)、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。并应当在商品房销售现场将物业服务用房的具体位置、面积，公共建筑、共用设备设施的配置等资料和《业主交存住宅专项维修资金协议书》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》予以公示，接受社会公众的查询。

　　(三)建设单位与物业买受人签订的商品房买卖应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明收费标准、服务标准，以及合同终止和公共建筑、物业服务用房、共用设备设施的配置情况。

　　实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约的效力至管理规约依法生效时自动终止。

　　第四十二条　物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

　　第四十二条　物业服务企业承接物业服务项目时，应当对物业共有部分、共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验，并与业主委员会办理物业交接验收手续。

　　第四十三条　物业服务企业撤出物业管理区域的，应当按照有关规定进行查验移交。

　　(一)已成立业主大会的，由业主委员会和新选聘的物业服务企业与撤出的物业服务企业进行查验移交;没有新选聘的物业服务企业的，由业主委员会与撤出的物业服务企业进行查验移交。

　　(二)未成立业主大会的，可以由居民委员会(村民委员会)与撤出的物业服务企业进行查验移交，街道办事处(乡镇人民政府)应当给予指导和协助。

　　第四十四条　没有实施物业管理的建成居住区实施物业管理的，物业服务企业进入物业管理区域实施物业管理时，由业主委员会与物业服务企业进行查验移交，街道办事处(乡镇人民政府)应当给予指导和协助。

　　第四十五条　物业服务交接时，物业服务企业应当维持在办理交接至撤出物业管理区域期间的正常物业管理秩序;物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

　　第四十六条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积2‰的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米;其中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米，最高不超过60平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积2‰的比例配置物业服务用房。分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。

　　物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

　　物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。

　　电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业服务用房。

　　第四十七条　规划行政管理部门应依照法律法规及本办法的规定审批新建物业规划设计方案。

　　建设单位应将物业服务用房的面积、位置在设计方案中载明。

　　先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房的，建设单位应临时配置或补充配置。

　　第四十八条 城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，应明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房预售时予以公布。

　　房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时，在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。

　　第四十九条 建设单位在交付物业前，应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。

　　第五十条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。

　　物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

　　建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。

　　第五十一条 物业服务企业承接物业时，应当会同居(村)民委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，并向居(村)民委员会提供经双方确认的资料移交清单和重要资料。

　　(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

　　(五)物业及配套设施的产权清单;

　　(六)物业服务用房的清单;

　　(七)业主清册;

　　(八)物业的使用、维护、管理必需的其他资料;

　　(九)以上资料的清单。

　　建设单位、物业服务企业、居(村)民委员会不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动，并予以妥善保存，不得遗失。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。

　　物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的镇街人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案。

　　第五十二条 物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。

　　物业服务企业不及时处理业主的投诉的，居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)、市房地产行政管理部门应当及时协调处理;对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，街道办事处(镇人民政府)、市房地产行政管理部门应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。

　　第四章 物业管理服务

　　第五十三条 物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级，在资质证书的有效期内从事相应的物业管理服务活动，不得超越资质等级承接物业管理项目，从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。

　　物业服务企业资质证书的有效期为三年，需要延续有效期的，应当在有效期届满三十日前向市房产行政主管部门提出申请;逾期未申请延续或者申请未获批准的，物业服务企业应当重新申请取得资质，其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期。

　　第五十四条　物业服务企业资质证书被依法吊销的，自吊销之日起三年内，其法定代表人以及负有主要责任的经理、项目经理不得在物业服务企业任职。

　　第五十五条　物业管理应当实行信用信息管理制度。房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核。

　　房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案。

　　第五十六条　物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主资料，不得用于与物业管理服务无关的活动。物业服务合同终止时，应当将物业管理档案移交业主委员会。

　　第五十七条　业主委员会经业主大会选举产生后，应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内，向市房产行政主管部门备案。

　　前期物业服务合同期限届满但业主委员会仍未成立的或者未依法选聘物业服务企业的，前期物业服务合同可以继续履行至新物业服务合同约定的提供物业服务之日止。

　　第五十八条　物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　第五十九条　物业服务企业应当提供以下物业服务：

　　(一)建筑物共有部位的维护和管理;

　　(二)共用设施设备的日常运行、维护和管理;

　　(三)共有部位的绿化养护管理、环境卫生的保洁和设施维修保养;

　　(四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;

　　(五)物业服务档案和物业档案的管理;

　　(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

　　第六十条　物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　第六十一条　物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定，提供物业服务，并配合有关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府做好相关社区管理和社区服务。

　　第六十二条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，价格主管部门应当根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。

　　第六十三条　物业服务企业应当将物业服务内容、服务等级标准以及收费项目、收费标准等在物业管理区域的显著位置进行公示。

　　物业服务企业应当每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金收支情况进行审计。

　　第六十四条　物业服务企业依约履行服务的，业主应当按时交纳物业服务费及其他费用。未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳。物业服务企业可以按照物业服务合同的约定加收违约金。

　　业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等其他无正当理由拒付物业服务费。

　　业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第六十五条　物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

　　物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

　　第六十六条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位已服务到最终用户的，可以委托物业服务企业代收相关费用并支付代收费用。物业服务企业代收相关费用，不得提高收费标准或者向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

　　任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务。

　　第六十七条　物业服务企业应当在前期物业管理期间，按照国家相关规定购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，并在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。

　　第六十八条　业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业，并书面告知物业服务企业。决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会。没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域的显著位置内公示，并书面告知物业所在地街道办事处、镇人民政府。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的，物业服务合同有效期自动延续至新的物业服务合同约定提供物业服务之日止。

　　第六十九条　物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内，向业主委员会履行下列交接义务，退出物业管理区域：

　　(一)移交物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备;

　　(二)移交本条例第六十条规定的资料;

　　(三)移交物业管理档案、物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录;

　　(四)结清预收、代收的有关费用;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务企业在办理交接至退出物业管理区域期间，应当维持正常的物业管理秩序。

　　第七十条　物业管理服务交接时，交接各方应当共同对物业共用部位、共用设施设备及有关文件档案资料进行查验，书面记录查验情况并签订确认书。

　　第七十一条　物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。拒绝办理交接手续或者拒不退出物业管理区域的，不得向业主收取物业服务费用。

　　物业服务企业拒不退出物业管理区域的，新的物业服务企业、业主或者业主委员会应当与原物业服务企业协商解决。协商不成的，可以依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　第七十二条　接管的物业服务企业应当自物业管理项目移交后十五日内，将物业服务合同连同街道办事处、镇人民政府确认的业主大会选聘物业服务企业情况报告书向房产行政主管部门备案。

　　第七十三条 物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人;

　　(二)挪用或擅自使用住宅专项维修资金;

　　(三)擅自改变物业服务用房用途;

　　(四)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑和共用设施用途;

　　(五)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益;

　　(六)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

　　(七)物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交手续;

　　(八)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标;

　　(九)物业服务合同未依法终止而退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为;

　　(十)超越资质(资格)等级承接物业管理业务;

　　(十一)出租、挂靠、出借等形式直接或变相转让资质证书;

　　(十二)限定业主购买其指定的经营者(服务提供者)的商品或者服务;

　　(十三)其他严重损害业主权益的情形。

　　第七十四条 业主委员会应当在居(村)民委员会的指导下，每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核。每年至少开展一次业主满意度测评工作。年度考核结果和满意度调查情况应当公示在物业管理区域的显著位置。

　　住宅小区没有成立业委会的，物业服务企业应当在居(村)民居委会的指导监督下，以物业服务项目为单位，组织业主满意度测评。