第五章 共有收益管理

　　第七十五条 物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的净收益(以下称共有收益)归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得净收益依法归全体业主共有，存入共有收益独立账户。

　　共有收益主要用于以下几个方面：

　　(一)维修、更新、改造、增设共用设施设备;

　　(二)业主公益活动的开展;

　　(三)业主委员会的工作经费和补贴;

　　(四)补充住宅专项维修资金;

　　(五)业主大会议事规则约定的其他事项。

　　第七十六条 已成立业主委员会的，可由业主委员会对共有收益进行管理;未成立业主委员会的，可由物业服务企业对共有收益暂行管理。居(村)民委员会对业主委员会、物业服务企业进行监督。

　　第七十七条 已成立业主委员会的，共有收益用于第三十三条所列方面时，由业主委员会根据议事规则在共有收益独立账户中支取。业主委员会应当每个季度对共有收益情况进行公示，报居(村)民委员会备案。

　　未成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业管理区域内的共有收益单列账户管理。每季度的开支情况在物业管理区域的显著位置公示，同时报建设单位和居(村)民委员会备案。业主委员会成立后，经业主大会同意，物业服务企业应当将经审计的共有收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。

　　第七十八条 业主委员会成立后，依法依约属于全体业主的共有收益，应统一纳入共有收益独立账户管理。若委托物业服务企业对共有部分进行经营的，共有收益分配应考虑物业服务企业在共有收益经营中的成本，具体收益分配由业主委员会与物业服务企业协商确定。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第七十九条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

　　任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　第八十条　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(二)违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;

　　(三)将没有防水要求的房间或者阳台等改为需要做防水处理的卫生间、厨房或其他用途，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

　　(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(五)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

　　(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(八)损毁树木、园林;

　　(九)生产、储存、经营易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，存放、铺设超负荷物品;

　　(十)乱丢垃圾，高空抛物;

　　(十一)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

　　(十二)擅自摆摊设点，无序停放车辆;

　　(十三)在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(十四)占用、堵塞、封闭消防通道，在消防通道上设置路障，损坏、挪用或者停用消防设备;

　　(十五)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

　　物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政管理部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

　　第八十一条　业主或者物业使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律法规、管理规约和物业服务合同的约定。

　　业主或物业使用人应当与物业服务企业签订室内装饰装修管理协议，申报登记装饰装修方案，物业服务企业对装修行为进行监督，对隐蔽工程和防水工程进行现场检查。

　　物业服务企业对违反法律、法规和管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。

　　装修期间业主的装修物料搬运，由业主自行负责。建设单位和物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍。物业服务企业应当做好配合和服务工作，在物业管理区域显著位置公示装修搬运指引、管理部门投诉电话等内容。发生、发现装修搬运欺行霸市行为的，物业服务企业应及时报告公安部门处理。

　　第八十二条 装修期间搬运物料应遵守如下规定：

　　(一)业主聘请专业队伍搬运装修物料时，需配合物业服务企业的管理;

　　(二)装修期间可使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装，严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业服务企业应对搬运队伍加强监督和管理。专业搬运队伍进行作业过程中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作，禁止违法、违章搬运;

　　(三)在搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人承担赔偿责任，业主承担连带责任。

　　第八十三条　房屋的维修责任，按照下列规定划分：

　　(一)业主专有部分由业主自行维修，毗连部位按照《中华人民共和国物权法》执行;

　　(二)共用物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊;

　　(三)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担;

　　(四)属于人为损坏的，由损坏者负责修复，并赔偿损失;

　　(五)物业管理区域内的供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业服务企业或者业主维修养护，不得从住宅专项维修资金中列支。

　　第八十四条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。

　　物业出现安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护。责任人不履行维修养护义务的，业主委员会、居委会协调改正，拒不改正的经业主委员会同意或者按照管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

　　物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

　　因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

　　第八十五条 物业服务合同应当约定物业服务企业每月用于共用部位、共用设施设备的维护、维修的费用标准。物业服务企业必须每季公布共用部位、共用设施设备的维护、维修费用的使用情况。前期物业管理阶段由建设单位和居(村)民委员会监督，业主委员会成立以后，由业主委员会和居(村)民委员会共同监督。

　　前期物业管理阶段，每月维护、维修费用不足部分在共有收益独立账户中支出，多余部分滚存入下月维护、维修费用中继续使用。前期物业服务企业退出管理区域，维护、维修费用有结余的，应由建设单位、居(村)民委员会共同监督，缴存入共有收益独立账户中。

　　业主委员会根据业主大会决定，聘请物业服务企业的物业管理阶段，每月维护费用不足的，可由物业服务企业申请，业主委员会批准，经居(村)民委员会证明，在共有收益独立账户中支出。每月的维护、维护费用有结余的，由业主委员会、居(村)民委员会共同监督物业服务企业缴存入共有收益独立账户中。

　　第八十六条　依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当进行的紧急维修，相关业主不能及时统一意见的，业主委员会、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会和相关职能部门应当督促业主或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，经居(村)民委员会加具证明意见，从共有收益账户中或住宅专项维修资金账户中列支，涉及专有部分的开支由相关业主分摊，费用支出情况向业主公示。

　　第八十七条　物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

　　住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　第八十八条 业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。

　　第七章 物业服务收费管理

　　第八十九条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(四)物业管理区域绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域秩序维护费用;

　　(六)物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用;

　　(七)办公费用;

　　(八)管理费分摊;

　　(九)物业服务企业固定资产折旧;

　　(十)经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。

　　第九十条 为了使物业服务与物业收费相对应，有条件的物业管理区域可采取菜单式物业收费标准。

　　第九十一条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。未出具产权证的以物业买卖合同中记载的建筑面积为准。物业服务费计价单位为元/每月每平方米建筑面积。

　　物业服务收费按《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收。

　　第九十二条 实行政府指导价管理的普通住宅(含自有产权车位车库)，其物业服务收费指导价由市价格管理部门适时制定公布。

　　物业服务具体收费标准由物业服务企业在指导价范围内与业主协商确定，需向所属街道办事处(镇人民政府)价格管理部门备案，并告知居(村)民委员会。确需超过区公布的最高指导价标准的，要按属地报街道办事处(镇人民政府)价格管理部门审核。

　　第九十三条　物业服务收费实行明码标价，收费公示的样式、内容由市价格管理部门监制。

　　第九十四条 物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业服务的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况接受业主委员会、居(村)民委员会的监督。物业服务企业应当每季公布经业主委员会确认的收支情况。

　　实行酬金制收费方式的，物业服务企业收支情况应该进行年度审计。前期物业管理阶段由物业服务企业委托有资质的审计机构进行，费用由全体业主分摊;已成立业主委员会的，由业主委员会委托有资质的审计机构进行。审计结果予以公示并抄送居(村)民委员会。

　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。

　　第九十五条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费必须由建设单位全额交纳。

　　第九十六条　物业管理区域内，供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，建设单位应该为最终用户单独安装各收费单位确认的计量器具。物业服务企业接受委托代收费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。

　　住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

　　(一)专有部分以单个业主作为最终用户;

　　(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;

　　(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

　　第九十七条　自有产权车位(车库)的物业服务收费可按车位(车库)的数量计收，也可按法定产权建筑面积计收。如按车位(车库)数量计收，由市价格管理部门制定折算方式。

　　经业主大会同意，经规划行政管理部门审批，在物业管理区域内设置全体业主共有的临时停车位的，停放服务收费按市价格管理部门制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行，依规办理相关手续。

　　第九十八条 物业管理区域内的商铺、办公用房等物业按质价相符、协商一致的原则，由上述物业的业主与物业服务企业协商确定合理收费标准。

　　住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，可参考该小区最低住宅物业服务收费标准和物业服务实际情况，由物业服务企业与业主或物业使用人协商约定。

　　第九十九条 业主委员会采取公开招标或者邀请招标的形式，选聘物业服务企业的，应当与物业服务企业协商确定各项物业服务等级标准和内容，决定物业服务合同的主要条款。

　　第一百条 房屋交付使用并经业主办理装修申报手续后，业主进行房屋装修的，物业服务企业可向业主(或装修企业)收取装修保证金，收费标准按价格管理部门有关规定制定。

　　除市价格管理部门规定的收费项目外，物业服务企业不得强制收取其他任何与装修相关的费用。

　　物业服务企业在收取装修保证金前应与业主(或装修企业)以书面形式约定双方的权利、义务、违规处理、装修保证金退还等内容。装修完工后，如业主(或装修企业)未造成共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应自检查合格之日起5个工作日内全额退还装修保证金;如造成损坏的，应责令责任人限期修复或折价赔偿，其装修保证金在修复或赔偿后的5个工作日内退回。

　　装修产生的垃圾，由业主自行清运的，物业服务企业不得强行收取清运费;业主自愿委托清运的，清运费由双方约定。

　　第一百零一条 实行智能化管理的小区，在房屋交付使用时，建设单位应为每户业主免费配置3张出入证(含IC卡等)，对自有产权车位(车库)的业主应按1车位(库)1证免费配置车辆出入证。

　　业主申请多配置或因遗失、损坏需重新办证的，物业服务企业可按每证(含IC卡等)收取制作工本费，收取标准按价格管理部门有关规定执行。

　　第一百零二条 物业服务企业需重新约定收费，或有20%以上业主提议调整收费标准的，应综合物业服务成本和业主满意度测评结果，通过召开业主大会或业主大会表决的方式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。物业服务企业将业主表决结果在物业管理区域显著位置公示30日，将新的收费标准向所属街道办事处(镇人民政府)价格管理部门备案，并抄送居(村)民委员会、市房地产行政管理部门。

　　对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业，可以向价格管理部门申请协商调解。

　　物业服务企业与业主委员会之间对收费不能达成共识时，经双方出具委托书后，可委托有价格成本审核资质的中介机构进行成本审核，根据成本审核结果自行协商。仍不能达成共识的，可向物业所属街道办事处(镇人民政府)价格管理部门提出核定收费标准的申请。

　　当发生业主不按合同约定的时间和标准交纳物业服务费时，业主委员会应当配合物业服务企业督促业主缴交。

　　业主拖欠物业服务费，物业服务企业可以通过法律途径追讨物业服务费。

　　业主出租物业，应当将管理规约告知承租人，承租人应当遵守管理规约。

　　自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，买受人或承租人应当将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　第一百零四条 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务，协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

　　街道办事处(镇人民政府)、司法所、居(村)民委员会应当建立物业纠纷调解机制，及时协调解决物业纠纷。

　　业主对物业服务企业的服务有意见的，可以向业主委员会或居(村)民委员会反映，由业主委员会或居(村)民委员会督促物业服务企业改进。物业服务企业不及时处理的，业主委员会应该请求居(村)民委员会进行调解。对物业服务企业损害业主、物业使用人合法权益的，市房地产行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期整改，物业服务企业应当按期整改。业主认为物业服务企业违反合同约定的，可向当地人民法院提起诉讼。

　　第一百零五条 物业服务企业退出管理区域时，业主欠交物业服务费等费用的，原物业服务企业可以依法追讨，业主委员会、居(村)民委员会、新的物业服务企业应当予以协助，但原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为理由拒绝退出物业管理区域。

　　第八章 行业管理

　　第一百零六条 从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　物业服务企业应在日常管理中建立以下内部工作制度：

　　(一)工作人员着装统一，持证上岗，挂牌服务，文明礼貌;

　　(二)公开、公示收费项目、收费标准、办事制度;

　　(三)工作人员全天候值班，报修及时(水电小修不过夜);

　　(四)保安、保洁、绿化服务到位;

　　(五)建立高效的投诉、回访处理机制(查阅投诉处理记录);

　　(六)建立物业服务档案管理制度。

　　第一百零七条 市房地产行政管理部门建立全市物业服务企业的诚信管理系统，为每个在本行政区域内经营的物业服务企业建立诚信档案。

　　物业服务企业的违规行为、重大投诉、安全责任事故等，由居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)核实后，报市房地产行政管理部门载入企业的诚信档案。

　　业主委员会对物业服务企业的年度考核报告和满意度调查情况，载入企业的诚信档案，作为参考依据。

　　物业服务企业不履行劝阻、制止、及时报告义务的，由相关行政管理部门报市房地产行政管理部门载入企业的诚信档案。

　　第一百零八条 市物业管理行业协会应当制定物业管理行业诚信自律管理公约，对经核实违反诚信自律的物业服务企业及从业人员进行行业通报，并报市房地产行政管理部门载入诚信档案。发现物业服务企业恶性竞争行为，应组织专业委员会对其管理区域的服务质量进行跟踪检查，并报市房地产行政管理部门载入诚信档案，如管理水平和质量严重下降的，对该企业进行行业通报批评，并报市房地产行政管理部门载入诚信档案。

　　市物业管理行业协会应当每年制订行业培训计划，通过培训、参观、交流等形式提升物业管理行业从业人员的素质。

　　市物业管理行业协会应当引导物业管理行业采取新技术、新方法开展物业服务，提升物业管理和服务水平。至少每3年进行1次全市物业管理行业情况调研，形成行业报告，引导行业的良性发展。

　　第一百零九条 市物业管理行业协会在全市范围内每年开展1次物业管理示范小区、示范大厦(园区)考评工作。考评工作根据国家、省、市制定的考评标准进行，保证考评工作的公开、公平、公正。考评达标的示范项目，在行业内通报表扬，并报市房地产行政管理部门。

　　市物业管理行业协会应当对获得示范称号的管理项目进行不少于两年1次的跟踪检查，发生重大有效投诉或者管理质量严重下降的，应报市房地产行政管理部门批准，撤销其示范称号。

　　市物业管理行业协会负责国家、省示范项目的推荐工作。

　　第九章 法律责任

　　第一百一十条　违反本办法规定的行为，按照国务院《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章的规定处罚。

　　第一百一十一条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规规定的活动，尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第一百一十二条　业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约，损害其他业主、物业使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止。

　　物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

　　业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳;业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第一百一十三条　房地产行政管理部门和相关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十章 附 则

　　第一百一十四条　 本办法自公布之日起试行，有效期三年。

　　第一百一十五条 本办法由东莞市房产管理局负责解释。