第五章 物业管理服务

　　第六十二条 物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的物业管理资质、资格证书后，方可从事物业管理业务活动。

　　第六十三条 业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

　　物业服务合同(含前期物业服务合同)应当对物业管理范围、物业管理服务事项(特别是区域内环境卫生、绿化、公共秩序、安全防范、车辆停放、装饰装修、垃圾清运等的日常管理)、服务标准、服务费用(特别是物业服务费用主要用于开支的事项，其中包括购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险)、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房的使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务合同的条款应当符合国家、省的有关规定。

　　物业服务企业(含前期 物业服务企业)应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)人民政府住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第六十四条 物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。

　　第六十五条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　第六十六条 物业服务企业不得有下列行为：

　　(一)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人;

　　(二)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标;

　　(三)超越资质等级承接物业管理业务;

　　(四)其他严重损害业主权益的情形。

　　第六十七条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用;物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第六十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业有责任保护所管理区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等公共服务设施，并为相关服务单位维护、施工等提供方便。

　　第六十九条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

　　物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。

　　第七十条　物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下技术资料，应当建档保存：

　　(一)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;

　　(二)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;

　　(三)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;

　　(四)住宅装饰装修管理资料;

　　(五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

　　第七十一条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请的秩序维护员，应当遵守国家有关规定。秩序维护员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害业主的合法权益。

　　对物业管理区域内违反治安、环保、规划、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　第七十二条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

　　第七十三条 物业服务企业退出时，应当移交其合法占有的下列资料和财物：

　　(一)第六十条规定的资料;

　　(二)物业服务用房;

　　(三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

　　(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

　　(五)收楼登记资料及业主档案;

　　(六)其他应当移交的财物、资料。

　　并配合做好交接工作：

　　(一)已成立业主大会的，由业主委员会和新选聘的物业服务企业与撤出的物业服务企业进行查验移交;没有新选聘的物业服务企业的，由业主委员会与撤出的物业服务企业进行查验移交。

　　(二)未成立业主大会的，可以由居民委员会、村民委员会与撤出的物业服务企业进行查验移交，街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

　　物业服务交接时，物业服务企业应当维持在办理交接至撤出物业管理区域期间的正常物业管理秩序;物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

　　第七十四条 业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务，协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。

　　业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的，可以向物业所在地的县(市、区)人民政府住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会申请协调处理，也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

　　业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促仍拒不交纳的，物业服务企业可以依法追究其违约责任。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第七十五条 业主依法享有物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的共有和共同管理的权利。

　　利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理消防等相关手续。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建设单位、物业服务企业不得擅自出售或者出租。

　　利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。

　　第七十六条 业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议、管理规约和住宅室内装饰装修的有关规定。

　　物业服务企业应当按照服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，并为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得向业主、物业使用人指派装饰装修企业，不得强行推销装饰装修材料，不得指定装修物料搬运队伍。物业服务企业要维持装修搬运秩序，预防争抢事件发生，若发生打架、斗殴、涉黑等行为时，应及时报告公安部门处理。

　　住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第七十七条 物业出现危及安全或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

　　第七十八条 任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，不得有下列行为：

　　(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(二)违反法律、法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;

　　(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

　　(四)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(五)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

　　(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(八)损毁树木、园林;

　　(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品;

　　(十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;

　　(十一)乱丢垃圾、高空抛物等影响环境卫生和居住安全的行为;

　　(十二)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;

　　(十三)占用公用绿地种植蔬菜、果树;

　　(十四)违反规定饲养动物;

　　(十五)利用公共空间设置广告、悬挂标语口号、粘贴宣传文稿，宣传内容应当健康、正面，不得伤害他人;

　　(十六)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

　　第七十九条 业主应当按照有关规定交存物业专项维修资金，但是物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

　　物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第八十条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊。

　　物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的物业，建设单位应当按照尚未出售物业的建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊相应费用。

　　第八十一条 物业管理区域内配建的停车场应当由本区域内的物业服务企业实施物业管理。

　　第七章 法律责任

　　第八十二条 对违反本办法的行为，根据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等其他有关法律、法规规定应当予以处罚的，由相关行政管理部门依法予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第八十三条 本办法自2014年 月 日起施行。