第五章 物业的使用

　　第六十七条 物业的使用应当遵守和执行城市规划、环境保护、房屋使用、消防管理、治安管理等有关规定。

　　第六十八条 业主委员会、物业服务企业应当对业主和非业主使用人使用物业的行为进行监督，对违反法律、法规、规章、临时管理规约、管理规约的行为，应当及时劝阻、制止，督促改正。拒不改正的，应当及时报告有关行政管理部门依法处理。

　　第六十九条 禁止任何单位和个人在物业使用过程中从事下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构, 破坏或者擅自改变房屋外观、降低或者提高首层地面标高;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分，擅自改变物业的使用功能;对房屋进行分割搭建，将厨房间、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租;

　　(四)占用或者损坏共用配套设施设备和相关场地，擅自移动共用配套设施设备;

　　(五)超过设计规定的荷载使用物业;

　　(六)擅自改动、接驳共用管线;

　　(七)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将厨房间改为卫生间;

　　(八)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

　　(九)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声;

　　(十)乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写，高空抛物，随意抛弃垃圾、在公共场地放置杂物;

　　(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

　　第七十条 物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主和非业主使用人的需要。

　　第七十一条 建筑区划内属于业主共有的车位，业主可以按划定的地点依序停车。物业服务企业提供了管理与服务的，可以收取相应的管理服务费用。

　　利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的，收益归投资者所有。物业服务企业提供了管理与服务的，可以收取相应的管理服务费用。

　　第七十二条 物业管理区域内的停车管理服务收费标准应当符合市人民政府的有关规定。

　　业主、非业主使用人对车辆停放有特别保管要求的，由业主、非业主使用人和物业服务企业另行签订保管合同，费用由双方另行约定。

　　第七十三条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋或者安装室外设施，应当事先向物业服务企业进行登记。

　　物业服务企业应当与业主或者非业主使用人签订装饰装修管理服务协议，将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

　　物业服务企业可以按照装饰装修服务协议的约定收取装修保证金，用于可能因装饰装修活动对物业共有部分及毗邻房屋造成损坏进行赔偿的保证。装饰装修活动结束后，未发生前述行为的，物业服务企业应当于装饰装修工程投入使用后三十日内退还装修保证金;发生前述行为的，应当在整改完成后三十日内退还保证金。

　　第七十四条 物业服务企业应当对装饰装修以及安装活动进行巡查，对违反法律、法规、规章和管理规约的行为予以制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时报告城市管理行政执法部门。

　　第七十五条 城市管理行政执法部门接到违法行为报告之后，应当及时进行调查核实，依法处理。

　　属于正在实施的装饰装修违法行为的，由城市管理行政执法部门责令立即停止违法行为;违法装修装饰虽已完工，但是危害到他人居住安全或者正常生活的，责令限期改正。拒不停止违法行为或者逾期不改正的，城市管理行政执法部门可以强制拆除违法装饰装修，扣押有关建筑材料、物品、工具设备。

　　第七十六条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　第七十七条 利用物业共有部分进行经营活动，应当首先征得相关业主同意。

　　合法利用物业全体共有部分获取的收益归全体业主所有，合法利用物业部分共有部分获取的收益归该部分物业的业主所有。

　　合法利用物业共有部分所获取的收益分配，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占共有部分建筑物的比例确定。

　　第六章 物业的维修

　　第七十八条 业主、物业服务企业应当在物业管理服务合同中明确各自的物业日常维护责任及范围。业主、物业服务企业应当按照物业管理服务合同的约定及时对物业进行日常维护。

　　第七十九条 供水、排水、供电、供气、消防、照明、通讯、网络、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。

　　第八十条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修期间的物业保修责任。

　　第八十一条 保修期满后，物业专有部分的维修、更新费用，由专有部分业主自行承担。

　　第八十二条 保修期满后，物业共有部分的维修费用由物业管理区域内的业主按一事一筹、专款专用、业主自付的原则，按照其所拥有物业建筑面积的份额承担，对维修责任另有约定的，从约定。

　　提倡业主以逐月缴纳或者其他方式先行筹集物业维修费用。

　　政府可以依法制定物业维修资金的筹集管理办法。

　　第八十三条 物业共有部分保修期满后的维修费用按照下列规定承担：

　　(一)部分共有的物业，由共有部分的业主按其专有部分建筑面积占共有部分建筑面积的份额共同承担;

　　(二)全体共有的物业，由物业管理区域内的全体业主按其专有部分建筑面积占建筑物总面积的份额共同承担。

　　第八十四条 人为造成物业损坏的，由责任人负责修复，造成损失或者不良影响的，责任人应当承担有关责任。

　　第八十五条 决定对全体共有的物业进行维修的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占全体业主人数三分之二以上的业主同意。

　　决定对部分共有的物业进行维修的，应当经专有部分占部分共有部分建筑物面积三分之二以上的业主且占部分共有部分业主人数三分之二以上的业主同意。

　　维修决定作出后，按照本条例第八十三条的规定承担维修费用的业主必须服从维修决定，承担费用，不得以放弃利用或者使用为由拒不承担维修费用。

　　第八十六条 决定对全体共有的物业进行维修的，业主委员会应当负责筹集维修费用;决定对部分共有的物业进行维修的，业主委员会或者部分共有人推选的业主代表负责筹集维修费用。

　　尚未成立业主大会的，业主意见的征集和物业维修费用的筹集，由居民委员会组织推选五人以上十五人以下的业主代表负责。

　　第八十七条 需要对物业共有部分进行维修的，由共有部分业主自行决定采用何种方式确定维修方。

　　第八十八条 物业共有部分的维修，应当制定物业维修方案，明确维修费用的用途及数额并向业主公布，费用的使用受业主监督。

　　第八十九条 物业存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第九十条 业主大会、物业服务企业因维护物业共有部分或者其他公共利益需要，其他业主或者非业主使用人因正当维护物业需要，必须进入物业专有部分的，业主及非业主使用人应当予以配合。

　　业主、非业主使用人无理阻挠维护或者监督管理造成损失或者不良影响的，责任人应当承担有关责任。

　　第九十一条 任何单位或者个人因物业维护或者公共利益需要临时占用、挖掘、拆装物业管理区域内的道路、共用设施设备和相关场地等物业共有部分的，应当事先征得业主委员会和物业服务企业同意，与物业服务企业签订管理协议，并按照约定的期限恢复原状。造成损失的，应当给予赔偿。

　　第七章 法律责任

　　第九十二条 建设单位违反本条例第十五条，未按照规定将物业管理区域符合业主大会召开条件的情况书面报告物业所在地的街道办事处或者镇人民政府的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处五千元以上一万元以下的罚款。

　　第九十三条 建设单位违反本条例第四十三条，未按照规定在物业管理区域内配置物业管理用房的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处三十万元以上五十万元以下的罚款。建设单位还应当通过购买房屋的方式继续承担物业管理用房的配置责任。

　　第九十四条 建设单位违反本条例第四十五条第一款，提供的物业管理用房不符合使用要求的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处十万元以上二十万元以下的罚款。

　　第九十五条 建设单位违反本条例的规定，有下列情形之一的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款：

　　(一)违反本条例第四十六条，未按照规定完善配套设施和相关场地的;

　　(二)违反本条例第五十八条第二款，未按照规定在共用设施设备和相关场地安装独立计量器的;

　　(三)违反本条例第六十五条第二款，未按照规定承担物业管理服务交接查验中发现问题的责任的。

　　第九十六条 业主委员会违反本条例的规定，有下列情形之一的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正：

　　(一)违反本条例第二十七条，未按照规定办理业主委员会备案或者变更备案的;

　　(二)违反本条例第三十五条，以业主委员会身份从事与物业管理无关的活动或者超越职权作出应当由业主大会作出的决定的。

　　第九十七条 物业服务企业违反本条例第六十四条第一款，未按照规定退出物业管理区域的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

　　第九十八条 物业服务企业违反本条例的规定，有下列情形之一的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款：

　　(一)违反本条例第五十二条第四款，未按照规定办理物业管理服务合同备案的;

　　(二)违反本条例第七十三条第三款，未按时退还装修保证金的;

　　(三)违反本条例第七十四条，未按照规定对违法装饰装修或者安装行为进行制止并报告的。

　　第九十九条 物业服务企业违反本条例第五十八条第一款，未按照规定公布共用配套设施设备和相关场地用水、用电的数量、单价、金额的，由区级以上物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上五万元以下的罚款。

　　第一百条 物业服务企业违反本条例的规定，不按照物业管理服务合同约定且不合理分摊有关费用的，由区级以上价格管理行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　第一百零一条 业主或者非业主使用人有违反本条例第六十九条规定情形的，由相关主管部门依照有关法律、法规处理。

　　第八章 附则

　　第一百零二条 市人民政府应当制定业主大会规程等具体管理办法。

　　第一百零三条 本条例中有关名词解释：

　　本条例所称物业，是指房屋及其配套设施设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理，是指物业管理区域内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及其附属配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护有关区域的环境卫生和秩序的活动。

　　本条例所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本条例所称非业主使用人，是指房屋的承租人或者其他实际使用人。

　　本条例所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业管理服务的企业。

　　本条例所称车库，是指规划批准用于停放汽车，层高二点二米以上的建筑物。

　　本条例所称车位，是指车库内划定的具体停车位置。

　　本条例所称物业专有部分，是指属于业主独立所有，由业主独立占有、使用、收益及处分的物业。

　　本条例所称物业共有部分，包括物业部分共有部分和物业全体共有部分。物业部分共有部分，是指属于部分业主共有，由部分业主占有、使用、收益及处分的物业。物业全体共有部分，是指属于全体业主共有，由全体业主占有、使用、收益及处分的物业。

　　第一百零四条 业主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的，参照本条例的相关规定执行。

　　第一百零五条 本条例自2008年4月1日起施行。