第四章 前期物业管理

　　第四十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第四十二条 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十三条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第四十四条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签定买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第四十五条 本市实行新建住宅物业保修金监管制度。新建住宅物业保修金实行统一交存，权属不变、专款专用、政府监管的原则。

　　新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其建设单位应当在物业竣工验收合格后，申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。长安区、临潼区、阎良区及市辖县的物业保证金应当交存到所在地物业管理行政主管部门设立的专门账户。

　　第四十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。前期物业管理期间，不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金，不得转让物业的共用部位、共用设施设备的所有权和使用权。

　　建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会可以提出申请，经区(县)物业管理行政主管部门核实后，由物业服务企业组织维修，费用从建设单位交存的保修金中支付。

　　区(县)物业管理行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知建设单位。建设单位在收到书面通知之日起15日内足额补存。

　　第四十七条 物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，签订承接查验确认书，建设单位并应当向物业服务企业移交相关资料。

　　第四十八条 前期物业管理适用本条例有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。

　　第四十九条 新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

　　(一)物业建筑面积30万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于100平方米;

　　(二)物业建筑面积超过30万平方米的，除按照30万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供;

　　(三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

　　业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米。

　　物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

　　第五十条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第五十一条 前期物业管理阶段，有下列情况之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督服务企业之间依法交接：

　　(一)前期物业服务合同到期，首届业主大会尚未成立物业服务企业不愿再续签合同的;

　　(二)物业服务企业擅自集体撤离小区的;

　　(三)物业服务企业被吊销营业执照或资质证书的;

　　(四)法律法规规定的其他情形。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第五十二条 业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

　　第五十三条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌;

　　(二)私自占用、损坏共用部位、共用设施设备;

　　(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物;

　　(四)侵占绿地、毁坏花草树木;

　　(五)乱设摊点、乱停车辆;

　　(六)乱倒垃圾、堆放杂物;

　　(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

　　(八)影响其他用户采光、通风及其他生活便利;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音;

　　(十)从事危害公共利益的活动;

　　(十一)法律、法规禁止的其他行为。

　　第五十四条 物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

　　第五十五条 物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责;业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护，并承担相应的费用。

　　业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

　　第五十六条 业主或者物业使用人装饰装修住宅，应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定，并与物业服务企业签订协议，协议中应当载明房屋装饰装修禁止行为和注意事项。

　　第五十七条 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

　　第五十八条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

　　专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

　　第六十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第六十一条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第六十二条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　物业服务企业对业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，应请求业主恢复原状，停止侵害，排除妨害等并承担相应民事责任。

　　第六章 专项维修资金的管理与使用

　　第六十三条 一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。

　　专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十四条 专项维修资金按下列标准交存和提取：

　　(一)商品住宅与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。

　　(二)售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

　　(三)出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。

　　第六十五条 房屋买受人在办理房屋入住手续前，应当足额交存首期专项维修资金。

　　业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后，应当在物业管理行政主管部门委托的商业银行中选择一家开立维修资金帐户。维修资金代管部门应当按照有关规定将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。

　　第六十六条 开立专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门户号设分户账。

　　第六十七条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定;无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：

　　(一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的维修资金中列支;

　　(二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担并从该幢业主交存的维修资金中列支;

　　(三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的维修资金中列支。

　　住宅共有部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　第六十八条 业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

　　因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。

　　第六十九条 市人民政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。专项维修资金的管理使用办法应当包括使用计划报批制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对帐制度。

　　第七章 法律责任

　　第七十条 违反本条例规定，不移交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交相关资料的，对相关建设单位、物业服务企业予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款。

　　第七十一条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第七十二条 建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令改正，可以并处3000元以上3万元以下的罚款：

　　(一)未承担前期物业管理责任的;

　　(二)拒不交纳未出售或者尚未交给物业买受人的房屋的前期物业服务费用的。

　　建设单位违反本条例规定，拒不制定或者不公示业主临时规约的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令改正，可以并处5000元以上1万元以下的罚款。

　　第七十三条 违反本条例规定，挪用专项维修资金的，由物业管理行政主管部门予以追回，移交业主委员会，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第七十四条 业主、物业使用人或者其他单位、个人违反本条例规定，损坏房屋承重结构、抗震结构、房屋外貌或者私自占用、损坏共用部位、共用设施设备的，由物业所在地物业管理行政主管部门责令恢复原状、赔偿损失，对个人处1000元以上1万元以下罚款;对单位处5万元以上20万元以下罚款。

　　第七十五条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第七十六条 违反本条例规定的行为，其他法律法规有规定的，从其规定。

　　第七十七条 物业管理行政主管部门作出吊销资质证书、20万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求听证的权利。

　　当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第七十八条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依法处罚;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第七十九条 物业管理行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第八十条 本条例中有关专业用语的含义：

　　(一)自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;

　　(二)自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备;

　　(三)共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、业主楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室;

　　(四)共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

　　第八十一条 本条例自公布之日起施行。