第三章 物业服务企业

　　第二十八条物业服务企业实行资质管理制度。

　　物业服务企业资质等级分为一、二、三级。市物业管理行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

　　一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

　　二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

　　第二十九条从事物业管理的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　物业服务企业应当确定物业管理区域的项目负责人，项目负责人应取得盐城市物业服务项目经理资格证书，并承担相应责任。

　　第三十条物业服务企业享有下列权利：

　　(一)依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度;

　　(二)收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用;

　　(三)选聘专业公司承担专项经营业务;

　　(四)拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任;

　　(五)开展其他多种经营服务项目，增强企业实力;

　　(六)法律、法规规定的其他权利。

　　第三十一条物业服务企业应履行下列义务：

　　(一)执行物业管理行业规范、服务标准，备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备;

　　(二)履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益;

　　(三)接受业主、业主委员会的监督;

　　(四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况，以及公建配套设施经营管理的收支情况;

　　(五)劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告相关管理部门和业主委员会;

　　(六)接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;

　　(七)接受街道办事处或社区对居委会的日常考核、督查、评价与管理;

　　(八)协助有关行政管理部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序;

　　(九)未经城管部门批准，物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点;

　　(十)法律、法规规定的其他义务。

　　第四章 前期物业管理

　　第三十二条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第三十三条住宅物业和非住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。自建的非住宅物业需要选聘物业服务企业时，也应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　凡多层物业(含住宅、非住宅及其配套用房，下同)规划总建筑面积在3万平方米以上，或高层(含小高层)物业规划总建筑面积在1万平方米以上，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在3万平方米以上的新建或在建物业，都必须以招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。规模较小，未达到以上标准的新建或在建物业，或投标人少于3个，须经物业所在地县(市、区)房产行政主管部门批准后，方可采用协议方式选择相应资质的物业服务企业。

　　第三十四条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

　　(一)预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(二)新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;

　　(三)非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。

　　建设单位应当自确定中标之日起15日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并向物业项目所在地的县(市、区)房产行政主管部门备案。

　　签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自然终止。

　　第三十五条前期物业管理的主要内容是：

　　(一)建立与业主、物业使用人的联络关系;

　　(二)设计管理模式，草拟物业管理制度，编写物业管理规约建议书;

　　(三)建立服务系统和服务网络;

　　(四)办理移交承接验收事宜;

　　(五)在业主大会选聘物业服务企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。

　　建设单位应明确物业服务企业的前期介入管理的具体内容，并给予物业服务企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。在办理商品房预售许可证之前将物业用房的具体位置在规划图中标明。

　　第三十六条建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定临时管理规约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。

　　临时管理规约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项。临时管理规约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。

　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

　　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第三十七条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。

　　建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。

　　第三十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供不少于规划建设总建筑面积0.4%具有产权的物业管理用房(其中住宅区物业管理配套办公、服务用房和经营用房的比例分别为1：3：6)。在业主大会成立后建设单位将验收合格的物管用房产权移交给业主，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物管用房移交。

　　物业管理用房原则上在第一批工程竣工前建成，经验收合格后，交付使用。分期建设的项目在首期交付时的物管用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。

　　交付的物业管理用房的建设标准，应当符合国家有关工程质量和安全的要求，具有上下水、供电通讯等设施，具备正常使用功能。

　　建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，物业管理和社区用房等配套房屋应予以明确。

　　第三十九条在办理前期物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，以及上述资料的数据光盘;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业，同时将有关资料的数据光盘分别报市、县(市、区)物业行政主管部门备案。物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。　　第四十条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位在保修期限内未尽到保修责任的，由建设单位依据相关规定承担保修责任。

　　第五章 物业管理服务与收费

　　第四十一条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其中分期建设的物业，只能委托同一物业服务企业管理。

　　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。

　　第四十二条物业交付使用后，业主应当及时续聘或者重新选聘物业服务企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在该区域内公示。

　　物业服务合同的主要内容包括：

　　(一)当事人和物业的基本情况;

　　(二)双方的权利和义务;

　　(三)物业管理服务事项和服务质量要求;

　　(四)物业服务费的标准和收取办法;

　　(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

　　(六)住宅专项维修资金使用方面的约定;

　　(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

　　(八)违约责任及解决纠纷的途径;

　　(九)双方当事人约定的其他事项。

　　第四十三条物业服务事项主要内容包括：

　　(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;

　　(二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;

　　(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

　　(四)协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作;

　　(五)应业主要求进行的其它服务;

　　(六)物业档案资料的管理。

　　第四十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。

　　第四十五条物业服务企业应当在物业服务合同期限届满前90天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。

　　业主大会决定续聘原物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内，与原物业服务企业续签物业服务合同。

　　业主大会决定重新选聘物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业，原物业服务企业在合同期满后7日内，与业主委员会或业主委员会指定的新选聘的物业服务企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册(包干制除外)以及本办法第三十九条规定的有关资料等。

　　物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。

　　物业服务企业或业主委员会根据业主代表大会决定单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构裁决。