第四十六条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由物价行政主管部门会同房产行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定分项收费的标准，并定期公布。

　　普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准。通过前期物业管理招投标方式确定的服务收费价格，应及时报当地物价部门备案，作为物价部门核准前期物业管理服务收费的依据。物业服务企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。

　　已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业在服务时要遵循“值价相符”的原则，不得高档次服务低档次收费，更不得高档次收费低档次服务。

　　非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。

　　前期物业管理阶段由开发建设单位与物业服务企业在服务合同中约定服务费用;已成立业主委员会的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务费用。

　　物业服务收费管理中涉及的其它有关事项，按照《江苏省物业服务收费管理办法》以及本市有关规定执行。

　　第四十七条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

　　纳入物业管理范围的、竣工但尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的物业，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由建设单位全额交纳。房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

　　实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，在前期物业管理服务期间，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，或因施工、配套设施不到位等原因影响物业管理服务的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业，并在前期物业服务合同中具体约定。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

　　第四十八条物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

　　第四十九条价格主管部门应当会同物业行政主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。物业服务企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

　　第五十条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。

　　第五十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。不能强制物业服务企业代收代缴。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

　　上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业服务企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业服务企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第五十二条对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时劝阻，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法违规行为予以制止或者依法处理。

　　第五十三条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　第五十四条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。

　　物业使用人违反本办法的规定和管理规约的约定，相关业主应当承担连带责任。

　　第六章 物业的使用和维护

　　第五十五条新建住宅小区内的公建配套设施应当按照规划行政主管核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。

　　已列入住宅小区商品房建设成本的配套设施，产权属全体业主所有(国家另有规定的除外)，由市、县(市)房产行政主管部门设立的登记机构代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。

　　未列入住宅小区商品房建设成本的配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后须纳入住宅小区统一的物业管理。

　　第五十六条新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容，应在控制性详细规划、公建配套建设要求意见书、土地出让公告、建设项目批文、公建配套建设计划中予以明确;在商品房预售价格认证时，应对住宅小区公建配套设施的成本进行认定;在核发新建住宅小区建设规划许可证和商品房预售许可证时，应将住宅小区公建配套设施的名称、位置、性质、面积等内容明确标注;住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公建配套设施实施计划在销售场所公示，并告知购房人;办理权属初始登记时，应按公建配套设施的性质进行区分登记。

　　在老小区整治出新时，应按有关规定对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整;根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施。同时对清退、调整、回购和补建的公建配套设施进行产权登记，并办理移交使用手续，用于物业管理。

　　第五十七条业主对建筑物内的住宅、非住宅用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第五十八条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　第五十九条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主利益。

　　因维修物业或者业主公共利益需要，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第六十条供水、供电、供气、市政、排水、环卫、通讯、有线电视等单位，按规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的，不得强制要求物业服务企业维修养护。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。

　　第六十一条业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。若确需改变物业使用性质的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　第六十二条业主共用车库(位)的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业服务企业保管机动车的，应当另行与物业服务企业签订车辆保管合同。

　　第六十三条物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区的共用停车库(位)应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。

　　第六十四条物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构;

　　(二)擅自改变房屋用途;

　　(三)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公建配套设施使用功能;

　　(四)私搭乱建;

　　(五)侵占绿地、毁坏绿化;

　　(六)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者超标准排放污染物质、发出超标准的噪声和振动;

　　(八)未经批准摆设摊点;

　　(九)无序停放车辆;

　　(十)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

　　(十二)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;

　　(十三)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　第六十五条业主、使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务企业，与物业服务企业签定装饰装修管理服务协议，交纳服务费用，到所在地市、县(市)房屋安全鉴定机构进行房屋装饰装修备案登记，并按规定交纳费用，具体缴费标准由物价行政主管部门确定。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

　　业主、使用人及装饰装修实施企业在装饰装修房屋时需要改变房屋结构或涉及房屋承重部位的，要向所在地市、县(市)房屋安全鉴定机构办理相关手续。

　　物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有擅自损坏房屋结构、违反有关规定以及(临时)管理规约的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关房屋安全管理部门。

　　第六十六条物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，责任人应当及时维修养护。

　　物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

　　第六十七条建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在规定范围内的保修期限应从最近一次维修合格时开始计算。建设单位可以委托物业服务企业保修，也可以自行组织维修。

　　房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：

　　(一)房屋室内部分，由业主自行维修;

　　(二)房屋的共用部位和共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定定期维修养护。

　　第六十八条住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

　　第六十九条住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

　　设有共用电梯的物业项目，应设定专项维修资金。具体办法由房产行政主管部门会同物价行政主管部门另行制定。

　　住宅专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由房产行政主管部门制定，报人民政府批准执行。

　　第七十条利用业主共有的配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业服务企业代办费用后，应当用于补贴物业管理公共服务费但合同另有约定的除外。

　　第七章 法律责任

　　第七十一条住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，根据国务院《物业管理条例》第五十七条规定，由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。出售的非住宅物业参照此标准执行。

　　第七十二条建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，根据国务院《物业管理条例》第五十八条规定，由县级以上房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十三条违反本办法的规定，不移交有关资料的，根据国务院《物业管理条例》第五十九条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　第七十四条违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，根据国务院《物业管理条例》第六十条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其停止活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十五条未按照规定交纳住宅专项维修资金的，根据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定，由县级以上房产行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。

　　违反本办法的规定，挪用住宅专项维修资金的，根据国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由县级以上房产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，可以吊销其资质证书;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十六条违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规划规定配置必要的物业管理用房的，根据国务院《物业管理条例》第六十四条规定，由规划行政主管责令其限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款。

　　第七十七条违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，根据国务院《物业管理条例》第六十五条规定，由县级以上房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第七十八条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，可向人民法院提起诉讼。

　　第七十九条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规规定的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第八十条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

　　业主大会、业主委员会和物业服务企业，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费等违背管理规约或损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第八十一条房产行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，根据国务院《物业管理条例》第六十九条规定，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八十二条违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。

　　第八章 附则

　　第八十三条本规定自公布之日起实施。