第三章 前期物业管理

　　第二十二条 在物业销(预)售前，建设单位选聘物业服务企业，应当签订前期物业服务合同，并将签订的前期物业服务合同报物业所在地的县(区)房地产行政主管部门备案。

　　第二十三条 建设单位应当在销(预)售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业权属及其使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十四条 建设单位应当在物业销(预)售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖(预售)合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十五条　临时管理规约的制定包括以下主要内容：

　　(一)物业的名称、地点、面积及户数;

　　(二) 业主在本物业管理区域内应当共同遵守的行为准则;

　　(三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及其公用设施的权益;

　　(四)业主参与物业管理的权利;

　　(五)业主应当履行的义务;

　　(六)物业各项维修、养护和管理等服务费用的收费标准及交纳方式;

　　(七)供电、供气、供水及其二次加压供水、通讯、有线电视等向最终用户的收费标准及交纳方式;

　　(八)违反临时管理规约的责任。

　　临时管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　临时管理规约对全体业主具有约束力。

　　第二十六条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县(区) 的房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　前期物业管理招标投标具体管理办法依照国家建设部有关规定执行。

　　第二十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖(预售)合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第二十八条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房主要包括物业服务企业为物业项目服务所需的办公用房、保安和工勤人员值班用房、监控房、物业储藏用房等。

　　物业管理用房的配置标准：

　　(一)物业服务企业用房按不得低于物业管理区域房屋建筑面积的0.2%配建提供。房屋建筑总面积不足5万平方米的，物业管理用房不低于100平方米。分期开发建设的物业管理区域，建设单位应在先期开发的物业区域配置物业管理用房或配置临时物业管理用房。

　　(二)业主委员会用房不得低于30平方米的地面上独立成套房屋并具备水、电等基本功能。

　　物业服务企业用房、业主委员会用房应在建设项目的规划设计审批中予以明确。建设行政主管部门组织综合预验收时，应当包括对其物业管理内容方面验收，经验收合格后，建设单位方可将物业正式移交物业服务企业实施管理。

　　物业管理用房的产权依法属于全体业主所有。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第二十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备及其物业管理用房的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第三十条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其它资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同终止时将物业管理用房和上述资料移交给业主委员会。

　　第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十二条 从事物业管理经营服务活动的企业应当按照建设部《物业服务企业资质管理办法》规定的标准和条件取得物业管理主管部门审批核发的物业管理《资质证书》，并具有独立的法人资格。

　　第三十三条 取得物业管理《资质证书》和《营业执照》的物业服务企业：

　　因企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理《资质证书》注销手续，并重新核定资质等级;

　　因企业的法人名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理《资质证书》变更手续;

　　因企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理《资质证书》注销手续。

　　第三十四条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第三十五条 在县(区)房地产行政主管部门的指导下，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应载明以下内容：

　　(一)物业管理事项;

　　(二)服务质量;

　　(三)服务费用及收费标准;

　　(四)双方的权利和义务;

　　(五)专项维修资金的管理与使用;

　　(六)物业管理用房;

　　(七)合同期限;

　　(八)违约责任;

　　(九)其他约定事项。

　　物业服务合同签订后，应报物业所在地的县(区)房地产行政主管部门备案。

　　第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。协助相关部门做好物业管理区域内的社会治安、环境卫生等相关工作。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

　　业主委员会应当向物业服务企业移交本暂行办法第三十条规定的资料。

　　第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门制定的物业服务收费管理办法，在物业服务合同中约定，并将约定的物业服务收费内容在物业管理区域内予以公示。

　　第三十九条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、卫生、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收上述费用的，应当向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费等有关费用。

　　已竣工但尚未出售，或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

　　第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

　　第四十三条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第四十四条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十五条 各级房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第四十六条 物业使用中禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌;

　　(二)擅自改变物业专用部分、部分共用部分、全体共用部分的用途;

　　(三)违章搭建、改建或以其他方式改变物业专用部分和共用部分;

　　(四)损坏物业共用设施、设备及场地，擅自移动共用设施、设备;

　　(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;

　　(六)排放各种污染物、恶臭物、有害物质或者产生超过规定时间和规定标准的噪声;

　　(七)未经许可设置营业摊点;

　　(八)利用物业从事危害公共利益和他人合法权益的活动;

　　(九)管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。

　　第四十七条 物业管理小区生活废旧弃物的清运、收集、运输和处理等环境卫生管理应当按照省、市有关规定执行。

　　第四十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第四十九条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十条　供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前述规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十一条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第五十二条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十三条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。