第六章 专项维修资金的管理和使用

　　第五十四条 单幢住宅内业主、或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主和住宅小区内的非住宅业主，应当按照国家的规定交纳专项维修资金。

　　本暂行办法所称专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十五条 商品住宅的业主、非住宅的业主交存专项维修资金的标准及其收取方式：

　　(一)商品房的购房人按照所拥有物业建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%;

　　(二)商品房的购房人在办理房屋入住手续前，应当将首期专项维修资金缴交售房单位代收;

　　(三)售房单位与购房人在办理房屋权属登记时，应当将代收的专项维修资金统一纳入当地市、县房地产行政主管部门监督代管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。

　　商品房建设项目的住宅建筑安装工程造价以当地建设工程造价管理机构的审定确认书为准。

　　第五十六条　出售公有住房的专项维修资金的交存标准及其收取方式：

　　(一)业主按照所拥有物业建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%;

　　(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%提取，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金;

　　(三)售房单位应当将代收和提取的两部分专项维修资金在收到售房款之日起30日内统一纳入当地市、县房地产行政主管部门监督代管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。

　　第五十七条　尚未出售的商品房和公有住房的专项维修资金的交存：

　　尚未出售的商品房和公有住房，售房单位作为业主应当分别按照前述第五十五条、第五十六条的规定缴纳未出售房屋的专项维修资金;房屋出售时，该房屋专项维修资金的余额，转由购房人向售房单位支付，双方另有约定的除外。

　　第五十八条　本暂行办法实施后，对业主已办理房屋权属登记但未交存专项维修资金的，由业主大会及其业主委员会会同物业服务企业向业主收取(公有住房应向购房者和售房单位收取)专项维修资金，并统一纳入当地市、县房地产行政主管部门监管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。

　　第五十九条 业主交存的专项维修资金属于业主所有。

　　从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第六十条 业主大会成立前，商品住宅、非住宅业主交存的专项维修资金和已售公有住房的专项维修资金，由物业所在地的市、县房地产行政主管部门代管;

　　业主大会成立后，按照相关规定，由市、县房地产行政主管部门将其代管的专项维修资金的帐面余额划转至业主大会管理。

　　第六十一条 需要使用专项维修资金的，由业主大会和业主委员会组织，根据物业服务企业或相关业主提出的维修使用方案，经专项维修资金列支范围所涉及专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并报所在地市、县房地产行政主管部门备案。

　　第六十二条　专项维修资金不敷使用时，续交专项维修资金的方案，由业主大会决定。

　　第六十三条　专项维修资金管理的具体实施细则，由市房地产行政主管部门会同有关部门，依据本暂行办法的规定另文制定，并报经市人民政府审批后施行。

　　第六十四条　国家和省对专项维修资金的管理有新的规定时，从其规定。

　　第七章 罚 则

　　第六十五条　有下列行为之一的，由相关行政主管部门依照国务院《物业管理条例》等有关规定予以查处。

　　(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的;

　　(二)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

　　(三)建设单位、物业服务企业不移交有关资料的;

　　(四)未取得资质证书从事物业管理或者以欺骗手段取得资质证书的;

　　(五)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;

　　(六)物业服务企业将一个物业管理小区的全部物业管理一并委托他人的;

　　(七)挪用专项维修资金的;

　　(八)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的;

　　(九)未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的;

　　(十)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(十一)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(十二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(十三)有本暂行办法第四十六条所规定禁止行为的。

　　第六十六条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第六十七条　业主以业主大会或业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十八条　各级房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员，在实施物业管理监督活动中有违规违法行为的，应依法予以查处。

　　第八章 附 则

　　第六十九条　本暂行办法下列用语的含义为：

　　物业：是指已通过竣工验收的房屋等建筑和与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。

　　物业管理：是指业主通过选聘的物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　物业服务收费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业及其共用配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的公共环境卫生和秩序等所提供的服务，向业主收取的物业服务费用。

　　业主：是指房屋的所有权人。

　　物业使用人：是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

　　管理规约：是指有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，经业主大会讨论审议通过，对全体业主具有约束力。

　　前期物业管理：是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　物业服务企业：是指取得物业服务企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主委员会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。

　　共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第七十条　本暂行办法自公布之日起施行，《内江市人民政府办公室关于印发内江市物业管理暂行办法的通知》(内府办发〔2007〕32号)同时废止。