3.土地权属来源

　　土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地权属来源合法，是进行土地登记，确认土地权属的必要条件。在土地登记时，土地登记机关收集土地权利人的权属来源证明文件，判定权属性质及其合法性是土地登记的首要内容。

　　(六)土地登记的法律依据

　　目前，我国尚未制定土地基本法，体现我国地权及地权制度法律内容散见于宪法、民法、土地管理法、相关法律及国家土地管理行政机关制定的有关规章文件中。

　　(七)土地登记机关与土地登记申请

　　1.土地登记机关

　　土地登记机关即指土地登记执行机构。按照法律规定，土地登记发证由县级以上地方人民政府负责，这就决定了土地登记机关必须是县级以上人民政府土地管理部门。根据我国土地管理部门的职责、土地登记内容及行政区域特点，一般以县级人民政府土地管理部门为基本登记机关较为妥当。土地登记的具体执行，一般是土地管理部门内设置的地籍处、科、股等。随着土地登记制度的日益完善，土地登记业务工作将从日常行政管理工作中划分出来，设立隶属于土地部门，公开对外受理土地登记事宜的专职机构。

　　2.土地登记申请

　　土地登记申请的提出，申请人为个人的，应由本人直接提出申请;申请人为单位的，应由单位的法定代表人提出。土地登记申请可以代理。

　　按照《土地登记规则》的规定，土地登记申请人在办理初始土地登记申请时，应向土地登记机关提交以下文件资料：

　　(1)《土地登记申请表》; (2)申请人身份证明。

　　(3)土地权属来源证明; (4)地上物权属证明。地上物权属证明主要是房屋产权证明。

　　二、初始土地登记的程序

　　初始土地登记工作可分为五个阶段：

　　1.准备工作

　　准备工作是初始土地登记的前期工作。包括组织准备、行政准备和业务准备三部分。

　　2.申报初始土地登记

　　它包括通告、申请、审查、收件四项具体工作。

　　3.地籍调查

　　地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。

　　4.权属审核

　　权属审核分初审、审核、公告、批准四个阶段。

　　5.注册登记，颁发证书

　　包括：注册、缮证、通知、验证和发证五项工作。

　　三、土地代理登记

　　土地登记申请代理，是指在初始土地登记申报期间，土地登记申请人不能亲自申请土地登记时，可以授权代理人办理;被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

　　设置土地登记申请代理人主要基于以下考虑：

　　①根据我国现行法律规定，公民、法人可通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。土地登记申请本身是一种法律行为。

　　②土地登记申请具有复杂性。

　　③因社会需要，社会分工日密，设置代理人可减少登记人员与民众间的沟通的盲点与不必要的困扰。

　　④少数土地登记申请人不能亲自实施土地登记申请行为。如无行为能力和限制行为能力的土地使用者。

　　1.代理登记类型

　　根据我国法律规定，土地登记申请代理可采用三种方式：委托代理、法定代理和指定代理。

　　2.代理登记手续

　　四、变更土地登记

　　1、变更土地登记与初始土地登记相比有以下几特点

　　(1)分散性和个别性; (2)经常性和及时性;

　　(3)连带性。由于一宗地的变更，会涉及周围众多宗地的变化，当一宗地进行变更登记时，则相邻宗地土地登记资料中的四至说明等相关内容必须随之变更。

　　2.变更土地登记的程序

　　变更土地登记的程序与初始土地登记的程序基础是一样的，即变更土地登记申请—变更地籍调查—审核—换发或更改±地证书或核发他项权利证明五个阶段。

　　变更土地登记一般涉及土地使用权、所有权和土地他项权利的设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利的变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等四种类型。