三、案例分析题(共5道大题，每道大题8分)

　　81、 甲房地产开发公司(以下简称甲)在A省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40公顷，其中5公顷的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。1999年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月，甲经有关部门批准调整了原规划设计，D套房屋的建筑面积变更为104m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。

　　1.甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由( )批准。

　　A.B市土地管理部门

　　B.B市人民政府

　　C.A省人民政府

　　D.国务院

　　2.甲预售商品房时，应当具备( )等条件。

　　A.取得土地使用权证

　　B.投入资金达到工程建设总投资的20%

　　C.取得建设工程规划许可证

　　D.取得商品房预售许可证

　　3.乙代理预售商品房必须向购房人出示( )。

　　A.商品房预售许可证

　　B.商品房销售广告

　　C.房屋综合验收合格证明

　　D.甲出具的商品房销售委托合同

　　4.签订的商品房预售合同应当向( )行政主管部门备案。

　　A.工商

　　B.土地

　　C.房产

　　D.建设

　　5.丙收到甲规划设计变更书面通知之日起( )日内未作出书面同意的视为接受。

　　A.5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　标准答案：D,ACD,AD,BC,C

　　82、 甲房地产开发公司(以下简称甲)在A省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40公顷，其中5公顷的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。1999年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月，甲经有关部门批准调整了原规划设计，D套房屋的建筑面积变更为104m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。

　　1.甲在销售商品房时应当缴纳( )。

　　A.营业税

　　B。城市维护建设税

　　C.契税

　　D.房产税

　　2.在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为( )。

　　A.100m2

　　B.104m2

　　c.105m2

　　D.107m2

　　标准答案：AB,B

　　83、 甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)受开发商委托，代理销售某楼盘。房地产经纪人小杨受甲公司指派具体负责该楼盘代理销售工作。某天，小杨接待了有意向购房的小叶，小杨为小叶详细介绍了一套商品房后，小叶表示满意。经过协商，双方按照《商品房买卖合同示范文本》的条款签订了《商品房买卖合同》。

　　1.根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，在双方一

　　致同意订立的《商品房买卖合同》中第一条“项目建设依据”中包括( )。

　　A.土地使用权出让合同号

　　B.建设工程规划许可证号

　　C.建设用地规划许可证号

　　D.房屋权属证书号

　　2.小杨与小叶在协商订立《商品房买卖合同》时，就处理商品房面积差异，下列说法正确的有( )。

　　A.合同没有约定的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，买受人小叶据实结算房价

　　B.合同可以约定，面积误差比绝对值超过3%，买受人小叶有权不退房，并且不需要补交房价款

　　C.合同可以约定，面积误差比绝对值超过3%，买受人小叶如不要求退房，应补足房价款

　　D.合同没有约定的，面积误差比绝对值超过3%，买受人小叶无权要求退房，只能补足房价款

　　3.依照国家和当地人民政府有关规定，开发商应将( )的商品房交付买受人小叶使用。

　　A.经验收合格

　　B.符合《商品房买卖合同》约定

　　C.符合小叶要求

　　D.办理了房屋所有权证

　　4.按照《商品房买卖合同示范文本》中的提示性条款，对有可能影响到所购商品房质量或使用功能的规划变

　　更、设计变更，开发商、小叶的权利义务有( )。

　　A.开发商应当在有关部门批准同意之日起15日内书面通知小叶

　　B.小叶有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复

　　C.小叶在通知到达之日起15日内未作出答复视同意接受变更

　　D.开发商在规定时限内未通知小叶，小叶有权退房

　　5.按照《商品房买卖合同》中的内容要求，小杨还应向小叶明示在商品房达到交付使用条件后，如购商品房

　　为住宅，开发商还需提供( )给商品房交付买受人。

　　A.《住宅质量保证书》

　　B.《住宅使用说明书》

　　C.《土地使用权出让合同书》

　　D.《开发企业资质证书》

　　标准答案：A,AB,AB,BCD,AB

　　84、 乙市大行房地产经纪公司(以下简称“大行公司”)的经纪人贾某接受甲市宏程公司委托，为其在乙市代理承租一间办公室。双方在经纪合同中约定，大行公司应在两个月内代理宏程公司承租一位置适中、月租不超过3万元、面积在300m2左右的办公室，经纪佣金为3万元。

　　1.如果经纪合同订立70天后，大行公司以宏程公司名义承租一间办公室，下列说法正确的是( )。

　　A.宏程公司应当支付部分经纪佣金

　　B.如果大行公司代理承担前，以传真告知宏程公司，宏程公司未提出异议，则宏程公司应当支付租金和经

　　纪佣金

　　C.如果大行公司代理承担前，以传真告知宏程公司，宏程公司未提出异议，则宏程公司应当支付租金，但

　　可以不支付经纪佣金

　　D.宏程公司应当支付全部经纪佣金

　　2，如果经纪合同订立5天后，大行公司经宏程公司同意，将该经纪事务转交委托欣欣房地产经纪人事务所。

　　下列说法正确的是( )。

　　A.大行公司与欣欣房地产经纪人事务所就经纪事务承担全部连带责任

　　B.大行公司仍然是独立承担责任

　　C.大行公司不承担任何责任

　　D.大行公司仅就欣欣房地产经纪人事务所的选任及其对欣欣房地产经纪人事务所的指示承担责任

　　3.大行公司在经纪活动中发现面积在300m2、位置适中的办公室，月租普遍在4万元左右。大行公司应当( )。

　　A.按照委托人的指示处理委托事务

　　B.经委托人同意后，代理承租月租金4万元左右的办公室

　　C.增加1万元经纪佣金

　　D.经委托人同意后，代理承租月租金4万元左右的办公室，但不能要求增加佣金

　　4.如果经纪合同订立5天后，大行公司未经宏程公司同意，将该经纪事务转委托欣欣房地产经纪人事务所。

　　下列说法正确的是( )。

　　A.大行公司应当亲自处理委托事务

　　B.大行公司仅就欣欣房地产经纪人事务所的选项及其对欣欣房地产经纪人事务所的指示承担责任

　　C.大行公司承担主要责任，欣欣房地产经纪人事务所承担次要责任

　　D.大行公司应当对欣欣房地产经纪人事务所的行为承担连带责任

　　5.如果经纪合同汀立5天后，宏程公司通知大行公司，拟同时委托欣欣房地产经纪人事务所办理该经纪事务，

　　大行公司对此表示同意欣欣房地产经纪人事务所与大行公司共同办理该经纪事务。下列说法不正确的

　　是( )。

　　A.欣欣房地产经纪人事务所对经纪事务独立承担责任

　　B.大行公司对经纪事务独立承担责任

　　C.大行公司与欣欣房地产经纪人事务所对经纪事务承担连带责任

　　D.委托人应当预付处理事务的费用。委托人为处理委托事务垫付的必要费用.委托人应当偿还该费用及其

　　和利息

　　标准答案：B,D,B,AB,AB

　　85、 李X与甲房地产经纪机构(以下简称甲)签订房地产经纪合同.约定将其房屋委托给甲，出售期限是自合同签订之日起至2002年3月21日至上。甲在合同期限内未将房屋卖出，李X也末与甲办理继续委托手续。2002年7月10日，甲为李X物色到买家?并以李X的名义与乙签订了房屋买卖合同，2002年7月20日，甲通知了李X，李X当日办理了产权过户等手续。

　　1.甲以李X的名义与乙签订房屋买卖合同属于( )行为。

　　A.无权代理

　　B.越权代理

　　C.有权代理

　　D.表见代理

　　2.2002年7月l0日时，房屋买卖合同的效力为( )。

　　A.有效

　　B.无效

　　C.部分有效

　　D.效力待定

　　3.李X办理了产权过户等手续属于( )行为。

　　A.明示

　　B.默示

　　C.追认房屋买卖合同效力

　　D.追认房地产经纪合同效力

　　标准答案：A,D,BCD

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